3、买方善意与合同效力问题

       如前所述，根据目前的司法实践以及相关规定，未经共有人同意私卖共有房屋的合同是可能认定为有效的。而在实践中，又产生了另一个误区，即通过物权公示公信原则来认定买方为善意，通过买方的善意来论证合同有效。
      然而正如前文所述，债权行为和物权行为是不同的两种行为，当事人订立合同和最终完成所有权转让也是不同的行为。《物权法》第一百零六条规定的善意取得，不但要求受让人是善意，还要求支付合理价格和完成所有权转让，因此买方善意与否，只和其物权行为是否有效有关，并不决定合同的效力。在房屋买卖合同的司法实践中，善意与否所影响的是买方是否能够顺利获得房屋产权，而不影响合同效力。
       但是，这并不代表在单纯判断合同效力的案件中，“善意”标准毫无意义。根据《买卖合同解释》第三条第二款的规定，如果因为出卖人没有所有权或者处分权导致所有权不能转移的，则发生违约责任承担问题。在此情况下，买方在签订合同时是否“善意”可以决定双方对合同无法履行导致的违约责任分配。如果买方在明知卖方不具有处分权、且共有人嗣后不大可能追认的情况下仍同意购买，则可以相应减轻或者免除卖方违约责任。

结语
       根据目前司法实践的新做法，未经共有人同意私自出卖房屋的合同有效，但可能因为共有人不追认导致合同无法履行，由此产生违约责任承担问题。买卖合同的有效性不由卖方是否善意决定，但买方在合同签订时是否具有“善意”，决定了处理违约责任时的过错分配。当然，由于《合同法》第五十一条的用语并未改变，实践中也存在以权利人不肯追认为由认定合同无效的做法。至于哪个更符合法律的规定、更能保护交易，是一个见仁见智的问题。

注：本文系转载，仅供普法学习。