观点三
      在实践中部分法院采取了折中的做法：1、对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效； 3、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理；4、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准,如果合同实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的,对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

律师观点：
       在探讨该类合同效力之前，小编认为首先需要明确一个问题，虽然我国关于“房地一体主义”仅规定在《城市房地产管理法》等法律中，未规定农村宅基地上房屋买卖时宅基地使用权也应当跟随房屋一并转移，不过鉴于买受人购买房屋使用无可避免要使用相应的宅基地，且我国法律中也尚未规定法定租赁权制度，故小编认为《城市房地产管理法》等法律中关于“房地一体主义”的规定可以类推适用于宅基地上房屋买卖。
       律师观点认为应当认可不同集体经济组织成员之间签订的宅基地上房屋买卖合同的效力。
 1、目前的政策都是禁止城镇居民取得宅基地使用权，并未禁止不同集体经济组织的成员相互购买宅基地上的房屋，法律法规也未有禁止性规定，《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。村民申请宅基地建房的宅基地必须在本集体经济组织范围内，也即是村民原始取得宅基地使用权必须是本集体经济组织成员，这一点没有疑问。但我国法律法规未限制村民通过买卖等方式继受取得宅基地使用权必须是卖方集体经济组织成员。应当尊重当事人的意思自治。
 2、《土地管理法》第 63 条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。有的法院认为宅基地是提供给农民修建住宅用作住所而非用来买卖换取收益，以出卖人出卖宅基地变相改变了宅基地用途的理由，判决此类房屋买卖合同无效。小编认为，买受人购买宅基地房屋本就是用作住所，其使用性质没有改变，如果买受人将购买的宅基地房屋改建用作其他用途，才能依据上述法条处理，此时已经与房屋买卖合同效力无关。
 3、如果认为城镇居民购买农村宅基地上房屋是为了投资收益，那么不同集体经济组织的村民相互购买宅基地上房屋则大多存在姻亲等人身关系，尤其是购买之后已经支付房款并在当地居住了一段时间，被当地集体经济组织接受与当地村民了形成了较为稳定依附关系，再认定合同无效要求买受人搬走不利于社会安定团结。
 4、随着城市化进程的加快，即便农村居民尚未取得城镇户口在城镇定居，也都大量进城务工，相应的，农村宅基地上房屋大量闲置，不利于物的有效利用，认可该类房屋买卖合同的有效性可以促进农村宅基地上房屋的使用效率，物尽其用。

注：本文系转载，仅供普法学习。