案情：
刘女士和她的先生购买了一套房屋，过户时产权证上写的是夫妻二人为产权人。最近他们想将房子卖掉。刘女士的先生与中介公司签订了《居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为123万元，签约后她先生就到外地出差去了。郭先生通过中介看了这套房子觉得很满意，希望价格上再能便宜一点，通过几次交涉，刘女士最后同意以118万元卖给郭先生，二人又签订了《房地产买卖合同》。
谁知签约后才几天， 刘女士的先生就从外地回来了，当他得知房价为118万元，觉得太便宜了，于是找到郭先生，说这是他们夫妻的共同财产，刘女士一个人无权处分，要求解除合同，但郭先生要求履行这份合同。
律师分析：
本案的法院判决还没有最终出来，根据我国相关法律规定：“未经房屋共有人同意出卖人签订二手房买卖合同的，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”
根据这个规定， 郭先生与刘女士签订的房地产买卖合同是否有效要看这套房子产权证上是谁的名字，如果产证上只有刘女士一个人的名字而没有她先生的名字，那合同毫无疑问是有效的。如果产证上是刘女士和她先生两个人的名字，原则上合同无效，但是如果郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生来处理房子的话，合同还是有效的。
本案中双方当事人的代理律师提出了两种不同的代理意见：
一、郭先生的代理律师提出的辩护意见是：
根据本案的情况来看，与中介签订《居间合同》的是刘女士的先生，这说明出售房屋也符合她先生的意愿，只不过对房价存在异议，因此，根据刘女士与她先生存在婚姻关系的事实和她先生也委托中介出售房屋的事实，郭先生有理由相信刘女士有权代表她的先生签订《房地产买卖合同》，本案构成表见代理，因此这份买卖合同应当有效，故而郭先生有权要求刘女士履行这份合同。
二、刘女士和她先生的代理律师提出的辩护意见是：
虽然房屋的买卖符合刘女士先生的意愿，不过房产证上产权人的名字确很明确的写着刘女士和她先生两个人的名字。在买房的过程中，中介公司有将刘女士夫妇提供的产权证给郭先生查看，显然郭先生对这个情况是了解的，可是他仍然要购买该房屋而不通过其他方式询问刘女士的先生的同意，存在明显的过失。加上买卖是自愿自由的，刘女士的先生完全可以因为价格的原因不同意本次的交易，也有权确认合同无效或撤销本次买卖合同。故而郭先生无权要求刘女士履行这份合同。
律师意见：
该案虽然还没有最终判决，不过，无疑郭先生需要承担的风险会更大。而且，相信谁都不希望自己所购买的房屋存在这样的风险。
对于中介公司来说，中介公司没有审核产权并保证两个产权人都签名，也是存在一定过错的，虽然，合同无效或被撤销，中介公司或许不需要承担经济上的责任，但一旦合同无效中介公司的佣金也就成了水泡。故而房屋产权证是多人的情况下，一定要经过所有人的一致同意才最为安全。

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