处理涉及限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷案件时，应当按照以下情形分别对待：

1.双方当事人签订房屋买卖合同在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求，限购、禁购政策出台在后，按照新的政策规定买受人属于限购、禁购范围，导致合同无法继续履行的。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错的，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同，对于买受人要求返还支付购房款及定金的请求，人民法院应当予以支持。

2.双方签订房屋买卖合同时买受人具备购房主体资格条件，但由于履行过程中当事人未按约履行合同，遭遇房地产调控新政，买受人被限购、禁购而丧失购房资格的，不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”规定。

由于合同无法继续履行，当事人就后续事宜发生纠纷，需要区分违约情形承担责任。如双方均按照合同约定内容履行合同义务，买受人就能够顺利取得买卖标的物所有权的，因出卖人不配合办理相关手续等原因，导致买受人未能实现合同目的的，应当根据合同约定承担相应的违约责任，出卖人以对方无购房资格为由诉请解除合同并主张自己无责任的，人民法院应当仅支持其解除合同的诉请。如果因买受人付款迟延等原因，导致合同目的最终落空，则其需要自行承担相应不利后果。目前全国一线、二线城市的房价呈现单边上涨态势，此类情形下，对于出卖人而言，通常并无更多损失产生，其若仍想出售房屋，完全可以另寻买家并以更高的价格成交。如果在房价涨跌互现的市场行情下，房价的上涨或者下跌对于守约方都可能产生损失赔偿的问题。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）

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