确认一房两卖中的第二合同的效力，关涉基本的法律逻辑和法理构造，在物权与债权严格区分的理论模式下，指向特定物的债权并不对所有权造成些许影响。第二合同有效，能恰当地维护各方的利益，对指向标的物的债权的隐瞒并不构成法律意义上的诈欺。对最高院的司法解释应作合理性解释。从立法论的角度言，对开发商道德背信的惩罚应当与合同的效力问题相分离。

结论

　　综合上述，可以得出的基本结论是：确认在“一房二卖”情形下第二买卖合同有效，这不仅符合法理和逻辑，在实践中也能够恰当地理顺相关法律关系，特别有利于保护当事人的利益，且与我国现有的法律体系亦无冲突。最高院《解释》第9条之规定，并没有否定第二买卖合同的效力。

附法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

【作者】 吴国喆

【文章来源】《南京大学法律评论》

注：本文系转载   仅供普法学习。