近日，中介行业的一个案子揭露了写字楼租赁领域存在的灰色地带：中小型中介公司遭大中介公司“跳单”，白忙活一场，还得不到法院支持。

这个案件直戳商业租赁的痛点，暴露了中介行业一些大公司的“无赖”手段以及许多中小型中介公司的无奈。

案情回顾

首先，简单介绍一下案情。该案原告中介公司（以下简称A中介）收到一家大中介公司（以下简称“大中介”）名称为《上海办公楼3月精选》的邮件，邮件中包括大中介的委托人明基广场的基本内容即楼盘的具体地址、办公楼的面积、房屋的状况、大中介的联系人员、电话及详细的资料。邮件同时注明是独家代理字样。

A中介收到后开始积极准备相关事务，成功联系了想租房的甲公司，带甲公司看房、根据甲公司提出的具体租赁要求两次制作了《租赁意见书》并邮件给大中介。其中，第二份《租赁意向书》写有：“承租方甲公司独家委托A中介与贵公司洽谈有关以下物业租赁事宜……”

后甲公司成功与明基签订租赁合同。可以说，没有A的牵线与准备工作，甲公司就不会与明基广场签订租赁合同。

A中介基于对大中介的信任与行业的通常做法，在没有签订委托代理合同的前提下，仍做好了一切居间工作。本以为等来的会是佣金，结果却等来了甲公司将中中介费支付给大中介的结果，A中介公司辛苦努力却为他人做嫁衣。

谁能想到，A中介的一切努力在没有白纸黑字的委托代理合同面前变成一场空，一句话来说就是被同行业“跳了单”。

这个案件直戳商业租赁的痛处。在实践中这并不是个案，许多中小型的中介公司都遇到过大中介公司与自己联系到的承租人合谋“跳单”，辛辛苦苦却只是竹篮打水一场空。

造成这种现象与写字楼租赁行业“无寡头”、“无惯例”有关。

所谓“无寡头”“无惯例

是指这个行业没有像链家一样的寡头公司，形成一种全行业遵守的惯例，大家都按照这个标准行事。要区分行业的“通常做法”与惯例，惯例具有法律上的意义，而“通常做法”是行业中很多人都会这么做，但没有法律意义。

如果有行业惯例，即使双方未签订合同，法院也会多考虑事实情况。

基于种种原因，当中小型中介遭大中介“跳单”，往往也只能闷声不响，提醒自己“吃一堑长一智”

但是A中介不愿意作冤大头，一纸诉状起诉了大中介请求拿回应得的中介费，但是经过一审及二审，都败诉了。

为什么

因为大中介紧紧抓住了没有委托代理合同这个理由。虽然大中介曾经发给A中介的邮件有关于明基广场的基本信息，可是邮件一方面是发送给不特定对象，另一方面没有包括委托事项及相关报酬，构不上民法意义上的“要约”，性质上属于“要约邀请”，因而即使A中介做好了一切准备工作，法院也不认为其与大中介之间有委托代理关系，因而A中介败诉。

于是，可笑的事就发生了。一方面，行业通常做法是等承租人签订租赁合同后，大中介才会与A中介签订书面委托代理协议，另一方面，大中介又以没有委托代理协议为由拒绝给A中介费用。对大中介的两幅“面孔”，A中介也无可奈何。

虽然这个案件A中介败诉了，但是揭露了大中介的“无赖”手段，对广大中介公司都起了提醒作用，尽量以书面合同确认委托关系。

难道此案就无解了吗

郭韧律师团队决定从法律角度好好“解剖”该案，寻找突破点。

首先，明确一下该案的几个当事人身份：

明基公司——出租人

大中介——明基公司的代理人

A中介——实际牵线大中介与甲公司

甲公司——承租人

如果要给A中介与大中介之间的法律关系分分类，属于居间合同关系。

什么是居间合同关系？

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人与委托人之间的关系就是居间合同关系。比如在二手房交易中，链家与卖方之间的关系。

怎样构成一个居间合同？

根据《合同法》，合同由要约与承诺构成。一般口头、书面形式都可以，特别规定的除外。

根据《合同法》第13条：要约是希望和他人订立合同的意思表示 ，该意思表示应当符合下列规定: (一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第21条：承诺是受要约人同意要约的意思表示。

第22条：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。

如果大中介向A中介发出了要约，A中介后来发邮件的行为显然已经构成承诺，那么两者之间就形成了居间合同关系。

问题就在这里！大中介与法院都认为大中介没有发出要约，发出的只是要约邀请。

要约邀请又是什么？和要约什么关系？

根据《合同法》第15条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

举个例子

小明向小丁发出要约邀请：“我们的房子可好了，快来买。”小丁看到了向小明发出要约：“我以500万买1号楼第1层。”小明觉得价格可以，回复小丁“成交。”“成交”就是承诺。这样，一份合同就达成了。

很明显，要约要求明确具体，对象往往特定，具有法律约束力；而要约邀请是希望别人向自己发要约，内容往往不明确具体，对象也是越多越好，往往不确定，因而不具有法律约束力。

该案中虽然大中介发给A中介的邮件有明基广场的基本内容，但是居间合同要约应具备的委托事项、具体金额并不确定。据此，法院认定该邮件只是要约邀请。

那么，A中介向大中介发送的《租赁意见书》才是要约，可是大中介不接受该文件，即拒绝承诺，且该事实经当事人（包括A中介）的确认。

显然从居间合同的角度，A中介与大中介未成立委托代理合同。

大中介的行为不违反民法中的诚实信用原则吗？

《民法通则》第7条规定了民法的诚实信用原则。

该案中大中介的行为明显不属于诚信行为，既然是通过A中介联系的甲公司，且通过《租赁意见书》大致了解甲公司的出价意愿，却在租赁合同签署成功后翻脸不认人。

但是不诚信的行为不一定违反民法中的诚实信用原则，否则实践生活中，就不会有那么多不诚信却依旧获得法律保护的人。

所以啊，经过这一层层的“解剖”，我们可以基本确定大中介是钻了法律的漏洞，先用行业通常做法“暗示”让A中介做事，再以无合同为由不支付佣金。

在没有该行业没有形成惯例之前，中小型企业该如何保护自己的利益、防范风险呢？

一定要签合同！

明确的书面合同能省去确定居间合同关系这一步，实在不能落实成合同的，也要保证存在证明有要约和承诺的证据，可以是来往邮件、可以是电话录音（一定要区分要约邀请和要约哦）

注：本文系转载  作者郭韧律师  仅供普法学习。