根据《物权法》的规定，不动产抵押权未办理抵押权登记，抵押权不成立。换言之，如果未办理抵押权登记，债权人即不能就抵押物进行优先受偿。因此，很多人都错误地以为，未办理抵押权登记的不动产抵押合同就是“废纸一张”，对于债权的实现不能发挥任何作用。

最高法院审理的这则案例，一举颠覆了很多人心中的这一错误认识，给那些没有办理不动产抵押登记的债权人在本以为是“病入膏肓”的案件中，给了一剂“起死回生”的“治病良药”。 其实，法律行为的转换制度的应用不仅限于此，在其他场合也有用武之地。而且只要运用的好，都可以发挥“化腐朽为神奇”的效果，就看律师、法官如何解释运用了。

裁判要旨

不动产抵押合同成立，抵押权因未办理抵押登记而未设立，债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，但债权人不能就抵押物主张优先受偿。

实务经验总结，提出如下建议：

1、未办理不动产抵押登记的抵押合同并非废纸一张，而是可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。理由是：根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也即，抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下，债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，抵押人不要以为只要未办理抵押权登记，自己就可以免于承担担保责任；抵押权人也不要因为抵押未登记就觉得抵押合同是“废纸一张”。通过抵押合同主张合同上的权利，也可以达到近似于抵押权被设立的法律效果。

2、不动产抵押合同签订后，不论是抵押人还是抵押权人，都应当应及时办理抵押权登记。于抵押权人而言，未办理登记就不能取得抵押权，也就不能就抵押物优先受偿。虽然债权人可以基于抵押合同，在抵押物的范围内要求抵押人对债务承担连带责任，但在抵押人资产资不抵债时，债权人还是极有可能会面临债务不能被全部清偿的风险。于抵押人而言，其未办理抵押权登记，并不能当然免除其承担责任的义务和可能性。相反，其必须在抵押物的价值范围内对债务承担连带清偿责任。因此，迟延办理抵押登记，对于双方当事人而言均无太大意义，至少不能从根本上改变双方当事人的权利义务关系。

3、在抵押未登记但已满足抵押合同约定的或者法定的实现抵押权的条件时，抵押权人应当在请求保全债务人相关财产的同时，申请保全抵押物。在抵押物已经被抵押人转让时，可申请在抵押物价值的范围内保全抵押人的其他财产。以此来确保未来申请执行时的优先顺位，间接达到近似于有抵押权存在的法律效果。

4、本案的另一个重要启示在于：一项法律行为（如合同、承诺书等）无效或者不能发生当事人预设的法律效果，并不当然就是“废纸一张”，而是可以转换为与之相似相近的法律行为，并以此为基础确定双方当事人的权利义务关系。本案中虽然抵押权未有效设立，但最高法院依据抵押合同有效，通过转换，要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，诚值赞同！这一裁判方法被称之为法律行为的转换制度，并已经被最高法院的相关判例所采纳（详见延伸阅读）。因此，运用好法律行为转换制度，可以在某些看似已经毫无可能胜诉的案件，起到“化腐朽为神奇”的效果。

注：本文系转载 仅供普法学习