我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。物权登记不能对抗实际不动产物权人。

《物权法》第九条规定

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求，实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。

但是，在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。事实上，如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵，是可以推翻这种法律推定，从而维护事实上真正物权人的权益。

以下的案例或者法条，均能说明虽然不动产登记在债务人名下，但由于债务人不是真正的权利人，银行作为债权人也不能执行。

三、买受人可以已购买但登记在被执行人（非开发商）名下的不动产提出异议，以阻却执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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