实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。为确保租凭人权益，为租赁需求提供服务，加强对租赁市场的管理，笔者认为，可以借助不动产登记的机构、队伍、资料、成果等已有的稳定、健全基础，开展房屋租赁登记，将成果共享给有关部门，依法开展社会查询，有力地支撑房屋租赁工作。

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房屋租赁纳入不动产统一登记的必要性

物权作为绝对权，具有优先效力。房屋租赁权本为债权，根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债的关系而产生的权利，不得对第三人主张。从理论上讲，租赁不得对抗买卖。但鉴于居住为基本需要，不动产价格昂贵，承租人大多为弱势群体，需要立法予以特别保护，许多国家包括我国都建立了“买卖不破租赁”制度，使得租赁物权化，具有一定的对抗效力。另外，对于先租赁后抵押的，抵押物权实现时也不能对抗租赁权。但是，对抗效力很强、对于物权有重大影响的租赁权，缺乏一个稳定的公示系统，不利于保护各方权利人的合法权益，也不利于社会秩序的稳定。人民法院执行过程中，经常有虚假的长期租赁（最长可以20年）对抗法院的执行，给执行工作带来甄别的困难。

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房屋租赁纳入不动产统一登记的法律基础

不动产统一登记，登记的权利不仅包括房屋所有权、建设用地使用权等物权，也有预告登记等债权（请求权）。通过立法，使得部分债权物权化或者准物权化。《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（十）项作了兜底规定，“法律规定需要登记的其他不动产权利”。因此，只要相关法律做出明确，对房屋租赁权或者不动产租赁权进行不动产登记，法律上的障碍就不复存在。笔者建议，立法应明确，经登记的房屋租赁权才具有相应的对抗效力。因为，不动产登记依申请进行，社会主体都是趋利避害的，没有利益驱动，是不会主动申请登记的。如果不作明确要求，房屋租赁权登记就会象现行的房屋租赁备案一样，不被当事人接纳，难以推行推广。

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房屋租赁纳入不动产统一登记的可行性

（一）系统程序开发。房屋租赁权是在房屋所有权上设定的一个权利负担，依托不动产登记系统开展房屋租赁权登记，只需对系统进行略微改造升级即可，逻辑关系类似于“地役权”。办理房屋租赁权登记，通过调取房屋登记信息开展，通过不动产单元号形成关联，相关租赁信息在不动产登记簿权利状况进行记载，增加“租赁状况”，记载承租人、租赁期限、租赁价格、其他约定等信息。转租情况通过调取租赁信息办理，通过不动产单元号形成关联。

（二）登记类型及程序。房屋租赁权登记可以包括首次登记、变更登记、转租登记、注销登记等。经审核记载于登记簿后，可依申请发放《不动产登记证明》，也可发送电子证明。不动产登记簿信息依法对外公开查询，发挥公示效能，保护各方权利人合法权益。

房屋租赁权登记，原则上实行双方申请。租赁期限届满的，出租人可以单方申请注销登记。生效法律文书确认租赁合同终止或者租赁权灭失的，当事人可以单方申请注销登记。其他情形提前终止租赁合同的，应当由双方当事人共同申请。

（三）登记提交的材料。

1.房屋租赁当事人可以申请租赁权首次登记，并提交以下材料：

（1）租赁权首次登记申请书；

（2）申请人的身份证明；

（3）不动产权证书或者房屋所有权证；

（4）租赁合同；

（5）其他必要材料。

2.租赁权首次登记后，因租赁期限调整、当事人姓名（名称）变更、租赁价格变化等原登记的事项发生变更的，可以申请租赁权变更登记，并提交以下材料：

（1）租赁权变更登记申请书；

（2）申请人的身份证明；

（3）不动产权证书或者房屋所有权证；

（4）不动产（租赁权）登记证明；

（5）补充协议等变更证明文件；

（6）其他必要材料。

变更登记涉及抵押权人或者其他利害关系人的权益的，应当征得相关权利人或者利害关系人的同意。

3.承租人依法转租房屋的，当事人可以申请转租登记，并提交以下材料：

（1）租赁权转租登记申请书；

（2）申请人的身份证明；

（3）不动产（租赁权）登记证明；

（4） 转租合同；

（5）出租人同意转租的证明文件。

（6）其他必要材料。

转租期限不得超过原租赁期限。

4.租赁合同履行期限届满，或者租赁合同解除、被确认无效导致租赁权灭失的，当事人可以申请注销登记，并提交以下材料：

（1）租赁权注销登记申请书；

（2）申请人的身份证明；

（3）不动产（租赁权）登记证明；

（4）租赁合同终止等租赁权灭失的证明文件；

（5）其他必要材料。

（四）登记流程的优化。房屋租赁登记纳入不动产统一登记后，面广量大，必须简化流程、优化服务、提高效率。登记所需提交的材料，凡是能够通过信息共享获取的，无需申请人重复提交。房屋租赁专业机构、房屋租赁经纪机构、不动产登记代理人可以代为办理租赁权登记；租赁双方或者一方为多人的，可由其中一人代为办理；委托书无需公证。申请人对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构仅实行“形式审查”，即时办理。不动产登记机构也可以创新登记方式，推广网上申请，实行“不见面服务”。

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房屋租赁登记与房屋租赁行政管理的衔接

房屋租赁纳入不动产统一登记后，房屋租赁的行政管理不变，相关部门仍然各司其职，共同做好租赁管理工作，同时通过信息共享，做好管理与登记的衔接。房管部门牵头研究住房租赁政策，加强对中介机构管理，查处违法违规行为，制订租赁合同示范文本，搭建网上签约平台，开展网上合同备案，网上备案信息即时推送给不动产登记机构。国土部门负责房屋租赁权的登记，依法将登记数据与公安、民政、房管等部门实行实时共享。公安部门通过信息共享数据，加强出租房屋的消防安全管理，做好人口与治安管理工作。

注：本文系转载 仅供普法学习