房屋买卖常见法律问题
房屋是一种非常特殊的商品，价值巨大，甚至花费购房人一生的积蓄，交易情况复杂，购房人要先付款后收房，市场风险大。另一方面，由于信息不对称、供求关系等原因，买房人处于弱势地位，市场的大部分风险由购房人来承担。而普通的购房人缺乏相应的法律知识，稍微一不小心就会掉入购房的陷阱之中。
吉林雅成律师从维护购房人利益角度，整理了购房过程中常见的法律问题，希望可以给购房人一些更好的建议，由于个案的不同，如果您遇到了以下的问题欢迎您到雅成律师事务所当面咨询或者电话咨询。
第一部分：一手房买卖
1、开发商交付房屋不符合广告宣传的内容，是否承担违约责任？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广告宣传的内容如符合以下三个条件的，视为合同内容，开发商违反该内容，应承担违约责任：
（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；
（2）对房屋的说明和允诺应具体确定。
（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确有重大影响。
对购房人的建议：首先，争取将广告内容写入房屋买卖合同；其次，保留广告内容的宣传资料，作为未来主张权利的证据。
2、购房人签订《认购协议》时的注意事项有哪些？
（1）房屋认购应针对特定项目，开发商应取得项目的批准文件；
（2）在认购协议中尽量明确约定房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
（3）建议只支付定金，不要支付房款；
（4）明确定金退还条件；
（5）明确正式《商品房买卖合同》签订的时间或条件。
3、开发商不能按时交房，如何承担法律责任?
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，开发商逾期交付房屋的违约责任，如果合同有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法，按照合同约定执行；如果合同没有约定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
4、如何防止开发商一房二卖？
（1）《商品房买卖合同》备案；
（2）向登记机构申请预告登记；
（3）在双方签订的合同中明确违约责任，确保利益受到侵害时能够有效主张权利。
5、购房人签订《认购协议》后，能否以开发商未取得“五证”为由，要求解除认购协议？
对于签订《认购协议》的条件，法律没有强制性规定。在实践中，开发商往往也是因为“五证”不齐全，不能签订商品房买卖合同，才签订认购协议，购房人对此往往也是明知的。因此，签订认购协议后，不能以“五证不全”为由主张解除合同要求双倍退还定金。
但是如果开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，这一阶段的认购书与非法融资无异，应当无效。
6、《商品房买卖合同》备案的作用是什么？
（1）保证交易合法性；
（2）避免一房二卖；
（3）对抗第三人的作用，避免被查封拍卖，起到了保护预购人合法权益的作用。
7、购房人接收房屋应当注意哪些问题？
（1）要注意商品房是否通过了验收，项目是否取得《竣工验收备案表》；
（2）开发商交付房屋时，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
（3）房屋质量验收，注意房屋是否存在质量问题；
（4）房屋户型、装修标准、市政配套是否符合合同约定；
8、购房人签订了《认购协议》后，在与开发商签订《商品房买卖合同》时，由于双方对合同主要条款无法达成一致，怎么办？
签订《认购协议》后，双方有义务根据认购书的条款进行善意磋商，但是非由一方原因导致对合同主要条款无法达成一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商将定金返还给购房人。
9、与开发商签订《商品房买卖合同》的注意事项有哪些？
（1）要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩。
（2）查看“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。
（3）开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商总局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定；
（4）先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
（5）妥善保管商品房的销售广告、宣传资料，对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定。
（6）合同附件须重视。合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。这些附件内容都是极其重要的，应当给予足够的重视。
10、交付房屋的面积与合同约定的面积存在误差，损失怎么补偿？
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，则面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
11、房屋存在质量问题，购房人如何维权？
（1）开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或拖延修复的，购房者可以自行修复，修复费用由开发商承担。
（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
（3）商品房属于主体质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
12、开发商逾期办理产权证，购房人如何维权？
购房者可以要求开发商按购房合同约定承担违约责任；如购房合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，则可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期超过一年，购房者可以请求解除合同并要求开发商赔偿损失。
13、购房定金可以要求退还吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
因此，如果开发商由于开发商原因未能订立商品房买卖合同，如开发商一房二卖、商品房存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。
14、购买期房的风险有哪些？
（1）开发商不能按期将房屋交付使用的风险；
（2）房屋质量不确定的风险；
（3）房产证无法按时取得的风险。
15、期房购买的注意事项有哪些？
（1）明确交付使用的商品房的具体条件；
（2）明确要求开发商保证交付的商品房不存在权利瑕疵；
（3）明确要求开发商交付的商品房不存在质量瑕疵；
（4）明确开发商交付房屋的具体期限，逾期交付的违；
（5）明确要求开发商协助办理房地产权利证书的期限，超出期限的违约责任。
16、按揭办不下来怎么办？
（1）开发商的原因：购房者可要求开发商退还首付款（2）购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房（3）非买卖双方的原因：如果政府的政策变化，导致贷款不能实现，购房者求开发商返还首付款及定金。
第二部分：二手房买卖
1、非产权证上的所有权人出卖房屋，买卖合同是否有效？
非房屋所有权的卖房人与购房人签订的房屋买卖合同，如果无其他效力瑕疵，应认定合同有效。如因卖房人欠缺处分权能，导致购房人不能取得所有权的，则购房人有权根据合同约定向卖房人主张违约责任，或者解除合同并要求卖房人承担赔偿责任。
2、已经支付定金是否还能要回来？
买卖双方可以在购房合同中约定一方向对方给付定金作为履行合同义务的担保。一方履行合同义务后，定金应当抵作房屋价款或者收回。如给付定金的一方未按约定履行合同义务，则无权要求返还定金；如收受定金的一方未按约定履行合同义务的，应当双倍返还定金。
3、夫妻一方出卖房屋，买卖合同是否有效？另一方能否收回房屋？
夫妻一方出卖房屋，属于非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。但如购房人有理由相信出卖房屋行为为夫妻共同意思表示的，则另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意购房人，此情形下，该房屋买卖行为受到法律保护，购房合同应属有效，但购房者明知夫或妻一方出卖房屋未取得另一方同意或另一方明确不同意的情况下，仍与之进行房屋交易，则该房屋买卖行为很可能因购房者非善意而导致购房合同无效。
如购房者在房屋交易中被认定为善意，则夫或妻的另一方则不能主张追回该房屋。
4、购买没有产权房屋有哪些风险？
（1）无产权证的房屋不能办理产权转让登记（即“过户”），购房者合法权利无法得到应有保证。
（2）无产权证的房屋不能设定抵押权，购房者无法通过房屋抵押实现贷款。
（3）房屋拆迁时，无法获得有产权证房屋的等值补偿。
（4）无产权证房屋被认定为违章建筑时，可能面临行政处罚和强行拆除的风险。
（5）无产权证房屋附随的土地使用权期限届满时，可能影响申请继续使用该土地。
5、卖房人拒绝履行合同，不收房款，怎么办？
我国房产市场一直处于不稳定状态，房屋交易价格随市场环境影响不断发生变化，所以，会出现买卖双方签订购房合同后未履行完毕之前，卖房人因价格上涨而不再继续履行合同的情况，如卖房人无法联系、拒绝收取房款，此时，建议购房者提存公证，避免违约风险，即在购房合同约定的付款期限内将购房款提交到公证处保管，视为完成履行付款义务。
如卖房人的上述行为严重影响购房合同继续履行，导致合同目的无法实现，则购房人有权解除合同，并有权要求卖房人按照合同约定或依照法律规定承担违约责任。
6、阴阳合同（为减少纳税而签订不同价格的二份合同）的风险？
（1）可能导致价格条款无效，甚至有可能导致整个合同无效。
（2）由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税的风险。
（3）如房价上涨，卖方主张合同违法撤销合同，致使产生不必要的诉讼。
（4）可能受到补缴税款、罚款等行政处罚。
7、购买房屋时，房屋正在出租，如何防范风险？
（1）根据“买卖不破租赁”原则，购房人将在租期内无法对房屋使用。
（2）注意告知承租人的优先购买权，避免承租人以不知情为由，要求购买出租房，影响购房人对房屋占有及使用。
（3）注意审查租赁合同，避免出租人与承租人恶意串通，影响购房人对房屋的占有与使用，产生不必要的法律纠纷。
8、卖房人不配合办理过户登记，怎么办？
如卖房人不配合履行过户登记义务，则购房人有权提起诉讼，要求卖房人协助办理过户手续，并承担相应赔偿责任。法院判决后，可以通过法院强制执行实现更名过户。
如因卖房人原因，无法办理过户登记，导致购房合同目的不能实现的，则购房人有权解除合同，并有权要求卖房人按照合同约定或依照法律规定承担违约责任。
9、购买有贷款的二手房怎么规避风险？
因为有贷款的房子不能够直接过户，必须要经过解除抵押后才能过户。解除抵押有两种方式：第一种解押方式：买方先行垫付，用买方的首付解押。第二种解押方式：卖方出资解押，解押后正常交易。
第一种方式对买方风险性比较高，买方应争取第二种方式，让卖方去承担这部分的风险。
为降低风险，建议选择银行等资金监管方式去付款。
10、签订房屋买卖合同需要注意的12个问题
（1）看是否有预售许可证；
（2）看合同中的土地性质；
（3）看清房屋的用途；
（4）物业也不可忽视；
（5）车库、地下室和阁楼的约定；
（6）面积的约定；
（7）贷款问题的约定；
（8）逾期或者赔偿的问题；
（9）交房的问题；
（10）小区公共区域和公共部位的约定；
（11）对各类设施的约定；
（12）双方协商解决的内容必须谨慎多研究
11、为了少交税费，购房暂时不过户，等产权过二（或者过五）时再过户，购房人有哪些风险？
（1）卖方一房二卖的风险；
（2）卖方将房屋再抵押的风险；
（3）卖方的债权人查封或执行房屋的风险；
（4）卖方失踪或死亡，导致未来难以办理产权登记的风险。
注：本文系转载，仅供普法学习。
