【基本案情】

2004年,年迈的王某为了搬的离子女近一些,购买了赵某名下一套承租的公房。当时双方签订的是换房协议书,协议书中载明了王某与赵某互换房屋的地址。但是当时王某拿出置换的房屋已经拆迁,于是便与赵某商议,由其拿出23万元的房屋差价款来代替置换房屋,赵某表示同意。

换房协议签订后,王某向赵某支付了23万元的购房款购买了赵某名下的06 号公房,赵某向王某出具了收条,收条中写:“今收到王某交换公房的差价房款23万元整”。此后,赵某便将房屋交付给了王某,经房屋产权单位同意, 承租人由赵某变更成了王某。

在承租人变更为王某之后,王某又以成本价从产权单位购买了该套公房,取得了该套房屋的产权,产权证登记在王某名下。王某与赵某换房之后, 便一直居住在该房屋至今。

     可是不曾想,随着北京市房价一路高涨,2010年,赵某一纸诉状将王某告上法庭,称王某在换房协议中提及的公房不存在,请求依法确认换房协议书无效王某收到诉状后很是生气,明明当初已经告诉他房屋拆迁了,他对这些情况都是明知的,换房协议也是赵某自愿签署并捺了手印,现在怎么就突然无效了?

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：

驳回赵某的诉讼请求。

赵某不服,上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院经过审理后做出终审判决:

驳回上诉,维持原判。

【律师看法】

公房是我国特定历史时期的产物,早年国家的机关及企事业单位都会将公房以福利的性质分给单位所属的员工,员工只需每月向产权单位交少量的租金,便可享有公房的承租权和使用权。从《物权法》意义上讲,公房的承租权,属于使用权的范畴,而并非法律意义上的产权。因此,在实践中,我国早期对于公房是不允许买卖的。

但是,随着社会的发展,国家就允许通过置换的方式对公房进行房屋交易。早期的公房交易基本上都是通过置换的形式进行的,双方会各自拿出套公房进行置换,并签订一份换房协议书,共同向产权单位和管理部门提出申请,获准之后产权单位会进行承租人变更。

本案中,王某实际上是借换房的名义购买了赵某名下的公房,赵某在明知王某没有公房可进行承租权置换的情况下,仍与王某提出换房申请,签署换房协议书,将其自己承租的06号房屋的承租权让与王某,而获得23万元的差价房款。赵某的行为完全是出于自愿,其确有出让共有住房承租权的真实意思表示。

赵某自愿将自己承租的房屋予以处分,是其对自己拥有的承租公房的权利的处分,其作为完全的民事行为能力人,应当对由此行为产生的后果承担责任。王某与赵某签订换房协议的行为属真实意思表示,且王某获得涉案房屋的承租权经过产权单位同意并得到了房屋管理部门的确认,并不存在违反法律法规的强制性规定之处。

另外,赵某在庭审中提出,直至2006年他才发现王某用于置换的平房已经拆迁灭失。依据我国《民事诉讼法》的相关规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

赵某主张其在签协议时并不知道王某用于置换的平房已经拆迁灭失,但是其未就为何直至2006年才发现这一事实以及王某为何要向其支付23万元价款提供合理解释,故其主张法院是无法采信的。赵某在明知王某并无公房可供置换的情况下,仍与其办理换房手续,并向其收取23万元价款,现在又以转让公房承租权违反相关地方法规为由要求确认合同无效,其行为显然是有悖诚信的,不会得到法院的支持。

在此,需要特别指出的是,目前,在司法实践中,公房是允许直接进行交易和买卖的,一般双方签订的买卖协议只要是双方的真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定,法院都会认定有效。

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