九：了解拍卖房

案情介绍

2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。

法官说法

本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。

拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。

十：应对涨价房

案情介绍

2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤销网签，定金30万元不予退还。

法官说法

法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。

虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。