2000年9月5日，梁某与甲地产公司签订商品房预售契约（以下简称预售契约）一份，约定梁某向甲地产公司购买房屋一套。同年9月18日，梁某与银行签订个人住房抵押贷款合同（以下简称抵押贷款合同）一份，合同约定，梁某以上述房屋作抵押担保向银行借款100万元，用于购买上述涉案房屋；贷款期限自2000年9月18日起至2020年9月18日止。抵押贷款合同同时约定，贷款发放后，梁某与售房者对该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均不影响本合同的正常履行。同日，银行与甲地产公司签订个人住房借款保证合同一份，约定甲地产公司为梁某与银行签订的个人住房抵押贷款合同中债务人还款的义务承担连带责任。
2002年9月17日，甲地产公司收取梁某活期存折一张，并承诺自2002年9月起由其向银行偿还贷款。2003年1月9日，因梁某与甲地产公司在履行预售契约过程中发生纠纷，双方在法院主持下达成民事调解，调解书解除了梁某与甲地产公司签订的预售契约，并约定由甲地产公司退还梁某购房款及赔偿经济损失共计50万元，但该调解书只解决了购房首付款及经济损失赔偿部分的争议，甲地产公司并未全额退还购房款。
民事调解书生效后，梁某亲自到银行处告知了诉讼结果。但2008年2月19日，梁某又收到银行的还款通知函，要求梁某继续履行偿还贷款的义务。
梁某认为，梁某既未取得所购房屋所有权、亦未使用贷款，由梁某继续偿还贷款显失公平，故起诉要求解除与恨行签订的个人住房抵押贷款合同，要求甲地产公司停止以梁某名义向银偿还贷款。
本次事件中，梁某与银行签订的抵押贷款合同系双方当事人真实意思表示，且内容形式符合国家法律、法规的强制性规定，该抵押贷款合同合法有效，梁某与银行应严格按照合同约定行使权利、履行义务。在履行抵押贷款合同过程中，梁某与甲地产公司因涉案房屋买卖合同发生纠；经法院主持达成和解，该院作出生效法律文书，解除了双方签订的预售合同。而预售合同是梁某与银行所签订的抵押贷款合同存在的基础，在预售合同解除的情况下，贷款合同也就失去了存在基础，合同目的亦无法实现，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，梁某向法院主张解除抵押贷款合同，应当被支持。若抵押贷款合同在梁某的主张下予以解除，则梁某无须承担该合同项下的还款义务，甲地产公司亦不应继续以梁某的名义偿还银行的贷款。故梁某要求甲地产公司停止以梁某名义偿还贷款的请求，也应当被支持。
回顾本次事件，其争议焦点在于商品房买卖合同的解除（排除开发商虚假按揭中商品房买卖合同解除的情形）是否意味着抵押贷款合同的当然解除？
要解答这个问题，必须要理清商品房买卖合同与抵押贷款合同之间的关系。很多购房人认为，商品房买卖合同是主合同，为了购买商品房而签订的抵押贷款合同是其从合同。诚然，签订抵押贷款合同的目的是为了购买抵押房屋，用途上具有特定性；商品房买卖合同中的标的房屋是抵押贷款合同中的抵押物，标的具有统一性；合同主体也有部分重叠。但是，这些特性并不能得出商品房买卖合同与抵押贷款合同是主合同与从合同的关系的结论。
然而很多购房人因为两合同之间的上述特性，简单地认为商品房买卖合同解除了，抵押贷款合同也当然解除，这是错误的。
因为：
第一，抵押贷款合同与商品房买卖合同是两个截然不同的法律关系，一个是借款合同关系，一个是买卖合同关系；
第二，抵押贷款合同的合同相对方是贷款购房人与按揭银行，而商品房买卖合同的合同相对方是购房人与开发商；
第三，抵押贷款合同不是为了商品房买卖合同而存在。由上分析可知，购房人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。因此，商品房买卖合同与抵押贷款合同是两个相互独立的合同，不具有主从性，商品房买卖合同的解除并不意味着购房抵押贷款合同的当然解除。
【基本案情】
2001年7月12日，王某与中汇公司签订了《商品房买卖合同》，约定王某购买中会公司开发的商品房一套，房屋建筑面积为65平方米，房屋总价款45万元，首付款15万元，贷款30万元。合同中约定，中汇公司在720日内为王某办理房产证，如果逾期，中汇公司按照已付购房款的千分之五向王某支付违约金。合同签订当日，王某支付了首付款15万元，中汇公司按照合同约定将房屋交付王某，王某对房屋进行了装修并入住。
2003年1月10日，王某向中国工商银行某分行借款30万元，当日王某、中汇公司与中国工商银行某支行签订了《中国工商银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，合同约定王某向中国工商银行借款30万元整，借款期限自2003年3月5日至2008年3月3日，王某应从贷款发放的次月开始按月偿还贷款本息，中汇公司对上述借款承担连带保证责任。合同签订后，中国工商银行按照约定发放了全部贷款。
后因中汇公司与房屋联建单位存在纠纷，只是王某一直未能办理房产证。从2005年4月至今，王某未再偿还借款本息，中汇公司亦为承担相应的连带还款义务。2006年1月，王某将中汇公司告上法庭，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求赔偿其经济损失。
法院在审理过程中通知中国工商银行某分行作为有独立请求权第三人参加诉讼，第三人起诉要求解除王某、中汇公司与中国工商银行签订的《中国工商银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，要求王某归还借款本金23万元级及支付借款合同解除之前的借款利息、逾期还款利息，要求中汇公司对上述债权债务承担连带付款责任。
【法院判决】
北京市东城区人民法院经过审理后判决：
一、解除王某与中汇公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除王某、中汇公司与第三人中国工商银行某支行签订的《中国工商银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。
三、中汇公司于判决生效后10日内给付王某购房款15万元，并按中国人民银行同期存款利率向王某支付此款自2002年7月12日至实际支付之日的利息。
四、中汇公司于判决生效后10日内给付王某装修损失3万元及王某已经归还的借款本息78000元。
五、中汇公司于判决生效后10日内给付第三人中国工商银行某支行借款本金23万元及利息。
【律师看法】
“按揭”是指买受人以所购房屋作为担保向银行取得贷款，分期还本付息，并由出卖人承担还款担保责任的融资购楼方式。在日常生活中，许多买受人在购买商品房时会通过银行按揭贷款的方式支付购房款，此时，买受人、开发商及贷款银行之间就需要签订《商品房按揭贷款合同》。当商品房买卖合同发生纠纷时，如果《商品房买卖合同》无效、撤销或者解除，必然会影响到《商品房按揭贷款合同》的效力问题。
在实践中，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求确认该合同无效或者被撤销，、解除该合同，法院一般会告知按揭银行作为有独立请求权第三人参加诉讼。如果按揭银行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，则法院会根据案件审理的情况区别处理。
1、按揭银行提出独立的诉讼请求，要求解除贷款合同，如果法院经审理确认出卖人与买受人之间的商品房买卖合同无效或者被撤消、解除的，应同时解除买受人与按揭银行之间的担保贷款合同。
2、如果法院认为当事人要求确认商品房买卖合同无效或者被撤消、解除的诉讼请求不能得到支持的，则按揭银行要求解除贷款合同的请求同样不能得到支持，贷款合同应当继续履行，但贷款合同符合合同约定或者法定解除条件的除外。
如果按揭银行不愿意以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，则法院只处理买受人与出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，而不处理买受人与按揭银行之间的担保贷款合同。如果按揭银行依据商品房担保贷款合同另行起诉，法院一般应将该案于商品房买卖合同纠纷合并审理。对此，我国《做高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第1款有明确规定。
另外，关于商品房买卖合同解除后，购房款的返还问题，该解释第25条第2款明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、接触后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”因此，本案中，法院最终判令中汇公司返还王某购房款及已偿还的贷款，并要求中汇公司给付中国工商银行借款本金及利息。
本案中，出卖人在合同约定的期限内没有为王某办理房屋产权证，已经构成违约，王某向中汇公司主张违约金及赔偿装修费用损失依据充分。中汇公司自720日期限届满的第二日其按照日千分之五向王某支付违约金，并赔偿王某房屋专修的损失。
注：本文系转载，来源：房产律政，仅供普法学习。
