【基本案情】

李某原系某房地产开发有限公司的中层领导，由于工作能力出色，1998年12月其被任命为公司总经理。2008年11月17日，李某以自己的名义购买了公司开发的东方花园项目一期商品房一套，并与公司签订了《商品房买卖合同》一份。

合同约定：李某购买公司开发的东方花园一期8号楼201号房屋一套，建筑面积为212平方米，合同总价为212万元；李某应于2009年2月1日前支付，该合同落款甲方处盖有公司合同专用章。

合同签订后，李某如约支付了首付款82万元，并于2009年1月3日通过银行按揭支付了130万元尾款。2011年4月，李某未经工作交接便出国不归，后再未回公司工作；同月20日，公司董事会另行任命了总经理，李某不在担任公司总经理。2011年11月23日，公司一纸诉状将李某告上法庭，要求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，这下李某犯难了，当时自己作为总经理直接购房是有不妥之处，但他认为不至于被诉至法院认定合同无效，可一审怕判决却出乎意料，认定《商品房买卖合同》无效。不服一审判决的李某提出了上诉。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经过审理后了，作出一审判决：

一、原告某房地产开发有限公司与被告李某于2008年11月18日所签订的《商品房买卖合同》无效。

二、原告某房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还被告李某已经支付的购房款212万元。

三、一审判决作出后，当事人不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经过审理后，判决：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第XXXXX号民事判决。

二、驳回被上诉人某房地产开发有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费35元和二审案件受理费70元，均由被上诉人某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【律师看法】

本案是一起典型的商品房买卖合同纠纷，但是因为购房人的身份特殊，故牵扯到是否违反法律的强制性规定的问题，即合同效力的界定。李某作为公司的高管，其以自己为购房人购买公司开发的商品房的行为并不构成《合同法》规定的无效情形。

我国《公司法》第149条第1款第4项规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”本案中，李某作为公司的总经理，属于公司的高级管理人员，其在未经股东会同意的情况下，与本公司订立《商品房买卖合同》并进行交易，显然已经违反了上述法律规定。

同事，我国《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此，很多人都会认为本案中李某签订的《商品房买卖合同》肯定无效了，其实不然。

《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同>若干问题的解释（二）》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违法这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

强制性规定除了包含效力性规范外，还包含管理性规范或取缔性规范。所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。

根据上述分析，我国《公司法》第149条第1款第4项应属于管理性强制性规定，李某与公司签订《商品房买卖合同》虽然违反了《公司法》的相关规定，但是合同有效并不损害国家或者社会公共利益，且李某已经按照合同约定支付了全部购房款。

因此，李某于公司签订的《商品房买卖合同》并未违反国家法律的效力性强制性规定，不符合《合同法》第52条第5项之规定，双方签订的《商品房买卖合同》应依法认定有效。一审法院判决，显然属于法律适用错误。

二审法院在经当事人上诉后认定，违反法律关于效力性强制性规定的合同为无效合同。本案中，上诉人李某在担任被上诉人公司总经理期间，以自己的名义与被上诉人公司订立的《商品房买卖合同》，即使未经被上诉人公司股东会同意，也仅是违反了管理性强制性规定，且本案中《商品房买卖合同》无其他合同无效的法定事由，故被上诉人某房地产开发有限公司请求确认双方当事人之间的《商品房买卖合同》无效，于法无据。

注：本文系转载，来源：房产律政，仅供普法学习。