【基本案情】

鲁先生与齐女士原是同事关系，齐女士2002年以成本价购买了一套单位的房屋，并取得了房屋产权证。鲁先生于2005年购买了齐女士这套房屋，当时双方对于该套房屋性质均不清楚。

2005年8月，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定齐女士将该套房屋以60万元的价格出售给鲁先生，并约定房屋过户手续所发生的一切费用由鲁先生承担，齐女士只负责过户中所需的手续，不再承担任何费用。合同签订后，鲁先生依约支付了购房款，齐女士亦向鲁先生交付了房屋钥匙及产权证，鲁先生一直居住该房屋至今，当双方一直未办理房屋产权过户手续。

2011年，鲁先生要求齐女士配合办理房屋产权过户手续，双方在办理过户的过程中才知道该房屋性质属于央产房，房屋面积为85平方米，超出了齐女士以成本价购买央产房指定的房屋面积。因为根据国家规定，齐女士可以以成本价购买的房屋面积为60平方米。齐女士所在单位及有关房屋交易管理部门明确表示，若该房屋想上市交易，需要齐女士补齐25平方米面积的超标款，双方才能办理过户手续。

对于超标款项的支付，齐女士认为双方在《房屋买卖合同》中已明确约定房屋过户手续所发生的一切费用由鲁先生承担，齐女士只负责过户中所需的手续，不再承担任何费用，因而其不必再承担此费用。鲁根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。一般情况下，房产证上登记的产权人就是房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但有些时候，也会发生房产证上的产权人与实际权利人不一致的情况下。

 家住本市市区的王女士，就遇到了这样的烦心事。王女士的父母在本市市区有一套售后公房，产权登记在王女士父亲一人名下。王女士母亲去世后，父亲续弦，房屋由父亲和再婚妻子共同居住。前不久，王女士的父亲因病去世。父亲落葬后，王女士便与继母商量分割这套房屋。王女士认为，房屋是自己父母的夫妻共同财产，母亲与父亲各享有一半的产权，对于父亲享有的产权份额，同意与继母共同继承分割。继母却说，这套房子已经成为她与王女士父亲的夫妻共同财产了，她除了享有一半产权外，还可以继承王女士父亲名下的一半财产。听到这话，王女士傻眼了，立刻委托律师到不动产登记中心查询房产的产权人状况。一查才发现，这套房子在前几年办理了变更登记，产权人从王女士的父亲一人变更为王女士父亲和继母两个人。这套房子，明明是自己父母的共同财产，怎么变成父亲和继母的共同房产了呢？王女士百思不得其解。

 该套房屋是王女士父母的共同房产，按照均等原则分割，王女士母亲享有1/2产权。王女士母亲去世后，王女士及其父亲各继承1/4产权。加上王女士父亲原有的1/2产权，王女士父亲总共享有该房屋3/4产权。王女士父亲去世后，该3/4房产由王女士、王女士继母各半继承，由此，王女士总共可获得该房屋5/8产权，王女士继母享有3/8产权。可如果按照产权登记的内容计算，王女士只能获得该房屋1/4产权，王女士的继母却享有3/4产权。如此一来，王女士在房产中的利益将大大减少。为了维护自己的合法权益，王女士立即委托律师向法院提起诉讼，要求确认自己在房屋中的产权份额。

 上述案例，便是典型的产证登记与实际权利人不符的情形。虽然王女士的名字没有出现在产证上，但王女士因继承了母亲的产权份额而成为该房的真正权利人。对于此类关于物权归属的争议，当事人应尽快向法院提起确权之诉，以及时保护自己的合法权益。

注：本文系转载，作者方燕律师，仅供普法学习。