小区房屋公建商用的应对策略

近年来，很多小区的配套公建被改建成盈利性商铺，有的想开餐饮、有的想开旅馆，甚至还有的想开月子中心，小区倒是要“热闹”了，但是业主却很闹心。进进出出的人多了，经营垃圾也会增多，小区环境绿化和治安管理没法保障，于是业主们站出来反对和制止，并采用报警、曝光和举报等措施，要求相关单位和负责人核规划、查真相、给说法。

可是，对于享有什么权益，如何维护权益，多数业主却并不太清楚。对此，律师为你梳理一下思路和应对策略。

一、先要区分房屋的属性和用途，了解“真实身份”

要了解房屋建筑的属性和用途，大致可从以下几个方面进行区分。

1、未计算建筑面积的

依据国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》，没有计算面积的房屋建筑，属于小区的附属配套构筑物，即附着物。按照《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，以及《物权法》146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，可以得知，小区内的附着物按照“物随地走”和“地随房走”原则，作为从物与主物一并处分，故不计面积的附着物依法属于全体业主共有。

2、计算建筑面积，规划属于配套公建的

若房屋建筑计算了建筑面积，属于配套公建，还计入了公摊，则属于小区全体业主所有。如果没有计入公摊，则要查看配套公建的具体规划和属性。

根据《城市居住区规划设计规范》，配套公建主要包含教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。在法理上，把配套公建分为盈利性和非盈利性两类，但我国当前法律并未明文规定其产权归属，实践中主要根据合同约定、配套属性和行政要求等进行综合分析。

我们通常用《物权法》第73条对非盈利性配套公建如物业管理用房等进行理解和适用，即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”;而对于盈利性配套公建如配套商铺，主要结合《城市居住区规划设计规范》，对其进行控制性配建指标管理，并保证其规划用途，而产权归属问题按照合同约定处理。

3、计算建筑面积，不属于配套公建

对此情形，楼房的产权归属有约定的按照约定处理，没有约定的，按照“谁投资谁受益”原则，由投资人所有。

二、房屋的常见疑点，需要“揭开面纱”

首先，房屋修建时，有没有占用小区公共用地，其占地范围是否已经列入小区公摊。对此，需要核查公摊的计算内容和明细。在购房合同中，对于公摊的计算面积和组成，房开商一般提供的是一张白纸，或者草草几句，含糊其辞，这都是房开投机取巧的惯用伎俩。而且，还可以收集楼盘销售时的一些宣传资料和图片，也可以找出一些线索。

其次，有的房开商会建一些“自建自用”房屋，而不把小区的公摊面积分摊进来。如果小区的公摊全部由业主买了单，而这些自用房没有按份承受公摊，那么小区的通行道路和公用设备设施，该房的权利人无权享用。如果擅改经营性用房，却占用了小区道路和环境资源，则属于违法侵权。

再次，根据《城乡规划法》第45条“工程竣工验收前需要核实规划，对不符合规划条件的，不得组织竣工验收”之规定，对于一些“早建晚收“的房屋，业主有理由认为房开商在此期间修改和调整了规划，因为用调规后的规划提请竣工验收并进行产权登记，这是顺理成章的事情。

如果真有调规事实，那么，其调规行为一般涉嫌程序违法。根据《城乡规划法》第50条“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见”规定，主管部门若未采取听证形式、没有听取利害关系人意见，则明显程序违法。按照《行政许可法》第69条“有下列情形之一的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可：(三)违反法定程序作出准予行政许可决定的;”之规定，业主可以依法申请撤销行政许可。当然，如果只是业主之间的住宅用房改为经营性用房，可以用《物权法》第77条和《最高院关于建筑物区分所有权的若干解释》第十条进行处理，要求其排除妨碍、消除影响和恢复原状。

最后，房屋权利人的改建施工行为，有没有办理施工许可手续，属不属于违章作业、违法施工，也需要调查核实。根据《建筑法》第7条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外”，以及国务院《建筑工程施工许可管理办法》第2条“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”之规定，对违法者，行政机关应下发停工通知并对其予以行政处罚。

对于以上几个疑点，需要行政主管机关调查核实后给予答复，业主方能作出进一步判断和决策。

三、相邻关系，也是一把“法律武器”

其实不论上述分析是否满足，作为不动产权利人，在行使不动产权利的过程中，必须要兼顾相邻关系。对于业主来说，相邻关系，是维权的一把“法律武器”。

《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。同时，《物权法》第84条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”， 第85条规定“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。

通常来说，现在小区多是封闭式管理的品质小区，如果小区内开办餐饮、公寓，必定会产生大量生活垃圾，影响小区的环境卫生，降低小区的生活品质，并且大量的外来人员进进出出，必定会给小区带来安全隐患，小区公共和绿化资源也会被挤占，安静休闲的生活环境也难免会被打破，故小区的房屋价值、生活质量很可能会受到不利影响。而对于开办月子中心，按照传统观念和习惯，在大多数中国人的价值观中都有一定的认同差异。所以，小区里的公建商用行为，它违背了大多数人的公共利益，甚至是公众安全。

对此，业主有权利说不!

注：本文系转载，仅供普法学习。