二手房买卖合同中的预告登记问题

《中华人民共和国物权法》是保障物权的法律，该法律第二十条规定了预告登记制度。条文为：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度产生的基础是物权的公示原则。举例来讲，房屋买卖的所有权变动应当办理所有权变动的登记手续，登记内容为社会公众所知晓的，社会公众有权利查询任何一个所有权房屋的产权登记信息。也正是如此，如果购房者办理了预告登记，就意味着向社会公众表明了自己已经就该房屋签订了买卖协议，任何在此之后的购房者都被推定知晓这一事实，不得再和房主办理产权过户手续，按照《物权法》第二十条的规定，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。王律师提醒各位购房者，可以在和房东签订房屋买卖协议之前查询房屋的产权登记情况，在房屋所在地，比如闵行区的房子可以到水清路雅致路的闵行房地产交易中心，凭借本人身份证，五元手续费查询房屋的基本登记信息：房屋所有权人、有无债权抵押、是否存在预告登记等情况。

当然预告登记并不具有永久效力，《物权法》第二十条规定如果双方签订的房屋买卖协议被解除，或者在能够办理房屋过户登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记就失去了效力。

预告登记的《房屋登记办法》规定

《房屋登记办法》这部由原来建设部发布的部门规章第二十三条规定了办理预告登记的时限。自受理登记申请之日起房屋登记机构应当于10个工作日内办理完毕预告登记。

《房屋登记办法》第二十五条规定了办理了预告登记后，房屋登记机构应当向预告登记权利人发放登记证明。

《房屋登记办法》第六十七条规定了可以办理预告登记的四种情形：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。第一项是指商品房预售合同法律关系，第三项是指二手房买卖合同法律关系。

《房屋登记办法》第六十八条规定了预告登记的法律效果，即办理了预告登记后，房屋登记机构不再办理未经预告登记权利人书面同意的处分该房屋的登记申请。

《房屋登记办法》第六十九条对商品房购房者予以了特殊的保护，即如果开发商和购房者订立商品房买卖合同后，开发商未按照约定与购房者共同申请预告登记，购房者就可以“单方面”申请预告登记。

《房屋登记办法》第七十条规定了商品房预告登记应当提交的材料。包括：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已经登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定。这里要强调的是，办理预告的登记应当由买卖双方事前约定。同时该条文还规定了出现第六十九条的情形，购房者单方面申请商品房预告登记的，购房者应当承担举证责任。

《房屋登记办法》第七十二条规定二手房预告登记应当提交的材料。包括：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权转让合同；4、房地产权证；5当事人关于预告登记的约定。

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