重庆房价涨得杠杠的

因此呢各种买方卖方临阵反悔的事情也多

因为房子扯皮的事情自然也多了

因为行情上涨卖方不守信用加价

买方不买了还能收回定金

如果遇到不可抗的因素呢？

比如

你买房子时交了定金或者首付

房子出问题了，你不想要了

或者定金付了，新的调控政策出来了

你没有了购房资格，没法进行网签

那这种情况下

定金或者首付是不是也打水漂了呢？

像这种被迫弃房而导致的违约

到底应该由谁来承担责任呢？

一般看来，这是国家层面上的政策变动

应该属于不可抗力

毕竟不是买房者主观行为导致的

所以不应该由买房者承担

可是，卖方和中介却各持一词：

卖方说：你耽误了我的时间。这前前后后耽误的1个多月，如果不卖给你的话，我早卖给别人了。

中介说：我的任务是帮你找到合适的房子，只要购房合同签了，我就有权利收取中介费。

而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，是这样规定的：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

简单说就是：如果违约的原因和买卖双方都没有关系，那定金应该悉数退回。

另外也有法律界人士表示，若双方均无过错，可以解除合同，限购政策应属于不可抗力。可惜卖方和中介并不这么想，谁都认为自己有理，而且最关键的是，合同里有一条这样的规定：“如果遇到不可抗力，导致合同无法执行的话，由买卖双方协商解决。”协商意味着无法可依，收到钱的卖方和中介自然不担心，可对买方就十分不利了。

后续买房要注意：

现在房产政策变动很频繁，即使赶在政策发布之前签了合同也没用，因为政策都是以网签时间为准。

如果打算近期买房的话，一定要在合同里写清楚下面这两个事项：

（1）定义清楚什么是不可抗力。

（2）约定定金规则。比如如果遇到不可抗力，定金和中介费需全额返还给买方。

如果有可能，把房产政策变动列为不可抗力，并专门在合同里列出。

一般来讲，重大自然灾害（如泥石流、海啸、地震、洪灾等）、重大社会非正常事件（如罢工、骚乱、暴动、战争等）、政府行为（如政府禁令等）都属于不可抗力。

另外，根据《合同法》规定，因当事人延迟履行合同，而后发生不可抗力的，当事人不能免除责任。这一点大家需要注意。）

举个例子，如果A买了一套二手房，已经付了定金，签了合同，但是没有网签。由于出现地震A遭受了巨大的经济损失，已经无力购买二手房，只能选择违约。如果A在合同中写明了因不可抗力导致的无法履行合同，自己可以免除违约的责任，A就可以拿回定金，并且不会承担违约的处罚。

但是如果A由于个人工作原因把进行网签的时间往后延迟了2个月，在这2个月内发生地震导致A无力购房，A仍然承担责任，不仅定金拿不回来，还会面临违约的处罚。

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买房时

一定要认真研究合同

不要等出事了再去打官司

多做功课才能保证万无一失

注：本文系转载，仅供普法学习。