一是对于商品房买卖合同的订立具有重大影响。它是指购房人信赖建设单位有关“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，并直接促成了购房人决心购买相应的房屋。

一般认为，房屋周边有交通、学校、医院的配套，以及小区的绿地、花园、安全设施等配置，这些足以对订立合同及商品房价格构成重大影响。不过，这些因素是否具有重大影响，最终还是应当根据案件的具体情况，由法官行使自由裁量权，根据普通人的标准来判断哪些属于足以产生重大影响的因素。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，18页，北京，法律出版社，2012。）

如果出卖人的相关广告宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响的，则认定该售房宣传资料构成要约。例如，在“曾某诉深圳市南山华庭房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”（注：广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2003）深南法民三初字第2840号。）中，法院认为：“合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。”当然，关于是否能够产生合理的信赖，必须根据具体情况来确定。例如，小区内是否有中小学校，对于老年人决定购房而言，通常并不是一个重要决定因素。因此，即便建设单位对此说明和允诺有错误，购房的老年人也不应当以此追究建设单位的相应责任。

二是对于买卖合同的价格有重大影响。这就是说，建设单位作出的说明和允诺对于其销售的房屋价格之所以高于同地段、同类型房屋，具有决定性影响。例如，在“徐某诉西乡县拒富房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（注：陕西省西乡县人民法院民事判决书（2007）西民初字第612号。）中，法院认为：“拒富公司在拒富小区商品房开发预售中所作宣传资料及鸟瞰图，就原、被告签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，明确表明其作为商品房开发的第4幢第2层04号房屋东侧为水平晒台，无装饰墙体，且该宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传资料及鸟瞰图应视为要约。”因此，基于出卖人的承诺，将会导致购房人的购房价格大幅提高，就可视为要约。