一、合同效力
依据《物权法》第15条、第187条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以不动产设立抵押的，抵押权自登记时设立。
《合同法》第52条列举了有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
不动产设定抵押，抵押权自抵押登记时设立，是否办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力，抵押合同是否有效应当依照《合同法》第52条的规定对合同本身进行判断。
二、责任承担
法律依据：未办理抵押权设立登记的抵押人承担赔偿责任的理论基础为违约责任。依据《合同法》第8条、113条的规定，依法成立的合同，对法事人具有法律约束力。依法成立的抵押合同，抵押权人及抵押人应当按抵押合同的约定履行自己的义务，抵押权人或抵押人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
责任范围：依据《物权法》179条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿，即，抵押权人基于抵押合同约定，享有以抵押财产优先受偿的期待权，因抵押权未经登记而设立，抵押权人优先受偿期待权丧失，抵押权人损失应当以抵押财产的价值为限。
在判断抵押人合同责任时，需要查明未办理抵押登记的原因，分情况处理：
1、因抵押人存在违约或过错，导致抵押权无法设立的，抵押人应当以抵押财产价值为限承担全部责任。如：拟抵押物被查封；抵押人单方处分抵押物等；
2、因抵押权人违约或过错，导致抵押权无法设立的，抵押人不承担责任。如：因抵押权人怠于办理抵押登记期间抵押物灭失等；
3、抵押权人、抵押人均有违约或过错，导致抵押权无法设立的，按双方责任确定赔偿比例。如：抵押权人明知抵押人无权处分抵押财产，还签订抵押合同等；
4、因不归责于抵押权人、抵押人原因，导致抵押权无法设立的，抵押人不承担责任。如：登记机关不予办理相关登记（目前，部分地区不动产登记中心，不予办理非金融机构抵押权设立登记）；
三、延伸与思考
1、主张抵押人在抵押财产限额内承担赔偿责任的诉讼时效
《民法总则》第188条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
《物权法》179条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
由此可见，只有相关条件成就时，债权人才对抵押财产享有优先受偿权。也即，在主合同履行过程中，债务人履行了到期债权或未发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就无需也无权行使抵押权。
在抵押人不履行抵押合同义务，导致抵押权未登记设立的情况下，债权人的实体权利是否受到损害，取决于债务人是否履行了到期债权或者是否发生了当事人约定的实现抵押权的情形，故此，债权人主张抵押人在抵押财产限额内承担赔偿责任的诉讼时效起点应当为主债权到期日或当事人约定实现抵押权的情形出现之日。
2、因债权人或债务人的原因导致担保物权未设立，保证人的责任可否免除
同一债权上既有人的担保，又有物的担保，《物权法》第176条对债务人提供的物保与第三人提供的人保并存时的债权实现顺序有明确的规定。因债权人或债务人的原因致使本应依法设立的担保物权未设立，保证人对此并无过错，保证人对先以债务人的担保物清偿债务存在合理信赖。因债权人或债务人过错，导致担保物权未能设立的，应比照《物权法》第194条、218条关于债权人放弃抵押权、质押权的规定，在担保物权人丧失优先受偿权益的范围内免除保证人的责任。（参考案例：（2017）最高法民申925号裁定书）
四、经典案例-（2018）最高法民申1189号
1、基本案情
弘X公司、、弘X老边分公司先后五次向荣X琪借款，合计借款4000万元。2014年4月18日荣X琪与弘X公司、弘X老边分公司、王X妹、栾X龙、李X就上述借款补签了《借款协议》，协议约定：王X妹、栾X龙、李X为弘X公司、弘X老边分公司提供连带保证责任担保。2014年10月8日，针对上述借款，荣X琪与弘X老边分公司、陈X羽签订一份《借款协议》，约定陈X羽以公园路71-1甲5、甲6、甲7门市设立抵押。但该抵押未依法办理抵押登记。
2、裁判结果
一审：认定陈X羽名下房屋的抵押，虽然没有办理抵押物登记，亦属于《中华人民共和国物权法》十五条规定的情形，因此，陈X羽应在协议约定的抵押范围内对担保的债务承担保证责任。判决陈X羽在其物的担保范围内承担连带责任。
二审：认定栾X龙、李X、陈X羽作为担保人，没有履行担保义务，应当承担担保责任。故原审法院判决弘X公司、弘X老边分公司偿还荣X琪借款及利息，栾X龙、李X对弘X公司、弘X老边分公司物的担保以外的债权额（包括物的担保未实现的债权）承担连带责任。陈X羽在其物的担保范围内承担连带责任正确。判决维持了该项判决。
再审：认定原审判决判令陈X羽在涉案房产价值范围内承担连带责任并无不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案《借款协议》中陈X羽以担保人身份签字，该《借款协议》明确约定以陈X羽购买的玄水云山小区公园路71号甲5门市、甲6门市、甲7门市作为弘X老边分公司向荣X琪借款4000万元的借款抵押物。陈X羽在原审审理时也认可其用涉案3套房屋做抵押担保，仅是以弘X老边分公司未按约代其偿还利息作为抗辩，故应认定《借款协议》中陈X羽以上述房产向荣X琪提供抵押担保是其真实意思表示。实际履行过程中，涉案3套房屋未办理抵押登记，荣X琪的抵押权未能依法设立，陈X羽作为抵押人，其未办理抵押登记的行为违反了合同约定，对因此导致荣X琪的债权无法以涉案3套房屋得到优先受偿的损失，应承担相应责任。因此，原审判决判令陈X羽在其物的担保范围内承担相应责任处理得当。裁定驳回再审申请。
3、裁判要旨
担保人为他人借款提供房产抵押担保，但未办理房产抵押登记的，因抵押权未设立，债权人在无法实现债权时，不能对该房产享有优先受偿权，但因抵押人存在违反抵押担保合同约定的违约行为，债权人可主张抵押人在该房产价值范围内承担连带还款责任。
