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动迁安置房常见问题及风险防范

2019年12月30日 | 发布者:梁俞申 | 点击:116 | 0人评论
摘要:    动迁安置房常见问题及风险防范导语:   城市改造释放大量安置房源,该类房屋较之一般商品房价格明显便宜,但因为存在限制交易的期限,即须在征收安置

      动迁安置房常见问题及风险防范

导语:

    城市改造释放大量安置房源,该类房屋较之一般商品房价格明显便宜,但因为存在限制交易的期限,即须在征收安置协议及大产证同时满足一定期限后才能办理房屋过户手续,故实践中也存在很多风险。本文旨在分析动迁安置房买卖的常见问题,以帮助买方审查或规避相应风险。


一、动迁安置房合同是否有效?

    房产证及产调信息均载明:“该房屋为动迁安置房,三年内不得抵押、转让。”但结合《合同法》第52条第5款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定,可以得知只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定时,才会导致合同无效的法律后果。

    而此处房产证载明的动迁房三年内不得交易的规定,并非“法律、行政法规”,亦不属于“效力性强制性规定”(效力性强制规定与管理性强制规定不在本文讨论范围),动迁房本身并非法律、行政法规强制性规定不得交易的标的物。因此,买卖未满三年的动迁房的合同的效力并不因此而受到影响。在不存在其他无效事由的情况下,合同仍然有效。

   另外因房屋小产权证没有办理即出售的或虽私下签订房屋买卖合同但没有办理网签手续的均不是合同无效的事由,不足以推翻双方所签订的合同效力。


二、共有人无权处分对外出售动迁安置房,事后其他共有人不同意过户的,合同是否有效,能否办理房屋过户手续?

    动迁安置房是为了安置被拆迁房屋的同住人,所以动迁安置房的权利人可能是多个人,且一般是家庭成员。实践中有很多情况是在小产证未办理时,部分权利人以动迁协议为凭证进行动迁安置房交易行为,但是在达到过户时,其他房屋权利人则以对此交易不知情或未经不同意擅自出售动迁安置房为由主张合同无效,不同意协助买方办理房屋过户手续。

    但根据《买卖合同司法解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”所以,无权处分行为并不会导致合同无效(存在恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的事由的除外),但是最终会导致所有权不能转移。简单的说,也就是即便无权处分了,但是无其他的无效事由的话,合同在签约人之间仍然有效,只是不能过户,因为过户需要所有的产权人同意才行。 

  这类纠纷在产生诉讼后,法院审查过程中主要审查在于是否构成善意取得、是否构成代理权的追认及是否符合交易常理。法院审判以诚实信用、维护交易稳定为原则,轻易不判令合同无效或解除合同。


三、卖方跳价或者卖方不愿意履行房屋过户手续如何救济?

      在实践中,由于动迁房买卖履行期限较为漫长,房价增长概率较大,导致出现大面积卖方恶意加价或消极履行合同义务的情况。

      买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的,在卖方在符合过户条件后表示不愿意配合办理房屋过户手续的,作为买方完全可以向法院起诉,要求法院判令卖方配合买方办理房屋过户手续,并赔偿违约责任,向法院起诉这种救济方式相对加钱私了等手段成本更低,不容易产生后遗症。

      还有另一种情形,即购房时卖方连其小产证也没有办理,则达到过户期限时,坚持不办理小产证,则该案件可以追加开发商作为第三人,以便免反复起诉,增加诉讼成本。


四、如达到过户期限,买方仍不符合购房资格的,如何处理?

   买卖双方在房屋买卖合同中约定了过户期限及购房款的支付,如在实际履行过程中因为买方的自身原因,在过户期限届满时,仍不符合购房资格处于限购状态的,则卖方可以向买方提出因客观原因无法继续履行故单方面解除合同。鉴于买方限购原因无法办理房屋过户手续的,即便买方已经实际占用该房屋并且入住装修的,法院仍会判决解除合同由卖方按照当时的合同价格退还买方购房款。所以鉴于这种情况买方应当尽可能的争取时间,一方面稳住卖方协商延期过户,另一方面尽快符合购房资格(如离婚、结婚等方式)。

五、如在交易限制期届满后,因卖方对外抵押房屋或因对外欠款被强制执行,导致无法过户的,如何处理?

      对外设立抵押权的,在实践当中要审查该抵押的真实性,如存在虚假抵押,恶意违约的,可以向法院主张撤销抵押,并要求卖方承担违约责任。

      但是如果抵押情况真实,抵押权人可以起诉并强制执行该动迁安置房。在此情况下,作为买方的最后手段系提出执行异议,按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,向执行法院提出执行异议,以排除对该房屋的强制执行,以维持该房屋可以继续居住。鉴于该房屋仍存在抵押情形,故无法办理房屋过户。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

     对外欠款负债遭受法院强制执行的情况和上述抵押情形类似,也是系向执行法院提出执行异议,以排除强制执行。但因不存在抵押,在执行异议之后可以起诉法院强制过户。

      上述两种情形,在最终执行异议无法支持,无法获得房屋产权的情况下也可以向法院提起诉讼,要求解除合同由卖方退还全部房款并承担巨额违约责任。


六、签订动迁安置房买卖合同时需要注意什么?

1、购买时房屋仅有大产证尚未办理小产证。因现在房屋产权还在开发商名下,房屋产权人并不明确(小产证具体做在谁的名下尚有变数),此时签订的买卖合同应当让所有动迁被安置对象作为出售人或者签字同意出售该房屋。

2、房屋已办理小产证。此时的产权可能较为明晰,签订买卖合同时,务必应当让所有产证上的产权人签字同意出售该房屋。

3、夫妻共同财产的风险。假如交易对象是已婚人士,其配偶可能在该房屋存在权利的情形,保险起见应当让其配偶也签字确认。 

4、在购买动迁房时,应当挑选那些是为了置换房屋或者改善生活而出售房屋的卖家。因为那些外面欠债或者有重大诉讼风险的人员,在不能过户期间,该房屋存在被法院查封该房屋的风险,等到满足过户条件时,你就往往会处于较为被动的位置。在签订买卖合同后,我们也应当注意卖方的财务状况。在笔者处理的众多案件中,那些因赌博欠债而卖房的人,到交易过户处理时,往往矛盾是最大的。因此,即使价格可能稍有优惠的情况下,在购买房屋时尽量规避这样的卖方。

5、房屋的购买到真正实际可以交易过户,往往这其中至少存在3到4年,如遇上2016年房价暴涨的情形,很多卖房人会出现心态失衡而后出现铤而走险的情况。此时在合同中约定一个较高的违约金就显得比较重要,这样很有可能会打消一些卖方人违约的心思。比如说将违约金提高到总房价的300%亦或是房屋差价损失的一点几倍,让卖房人觉得无利可图。   

6、签订购买动迁房合同后,应尽早叫卖方人交付房屋,毕竟动迁房不像二手房那样可以进行网签,那么尽早交房也可减少卖方人存在一房二卖的可能性。同时,买房人实际入住房屋,则对于防范法律风险是非常有帮助的。当然,在交付房屋时,办理交接手续这样是最好不过的。

7、签订买卖合同后应当注意大产证办理时间(一般大产证满三年,动迁房一般即可交易过户),其后应当注意卖方何时办理小产证,待其办理出小产证后,最好由买房保管。在满足过户条件时,第一时间通知卖方进行交易过户,双方进行交易过户。

       综上,动迁房买卖过程中,存在许多未知的法律风险,但正是由于动迁房低廉的价格,尽管风险高,许多买家仍趋之若鹜,现在无论是立法还是法院实务,均从维持交易稳定出发维护守约方的合法权益,因此,只要双方合同不存在流押、名为房屋买卖实为民间借贷等情况的,司法实务仍会认可双方的动迁房买卖行为。


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