租房未到期，房子卖了，房东要求租客搬走是否合理？

——“买卖不破租赁”原则及该原则的例外及处理

作者：吴勇律师?http://wuyongls.66law.cn/

一、“买卖不破租赁”原则

【案情】

黄某某承租张某某房屋之后，在房屋的租赁期内（租的房子没到期），出租人（房东）让承租人黄某某搬走，说房子卖了，黄某某来信咨询问：我不搬可以吗？

 【律师解答】

该情形属于法律所规定的““买卖不破租赁”原则”，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！

故，本案中的承租人黄某某在房屋的租赁期内，出租人（房东）让承租人黄某某搬走，是没有法律依据的，承租人黄某某可以不搬离该住房。

二、“买卖不破租赁”原则的例外及处理

“买卖不破租赁”原则的例外，就是租赁抵押房屋问题。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人（通常是房主、房屋所有权人或者依法可以对该房行使抵押的人）将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人（抵押权人）不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。在这种先抵押后出租的情况下，依据该条款规定，抵押权优先于承租权。由此看来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束，因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人，因此，在本案中，如果张某某将该住房抵押给别人，并且黄某某在租房的时候书面告知黄某某房子的抵押情况的，张某某不受原房屋租赁合同约束，其有权要求黄某某腾房，因为此时的抵押权优先于租赁权而先得于实现。

但是，此时的承租人黄某某搬出房屋将面临如下几种损失：（1）对租赁物的装修费用损失；（2）租金损失；（3）经济业务甚至信誉上的损失。本案中，黄某某因抵押权的实现所造成的损失应由谁承担呢？该最高院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十六条第二款规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。也就是说，出租人张某某只要尽到必要的告知义务，便不用承担抵押权实现以后给承租人黄某某造成的损失；反过来，只要承租人没有行使必要告知义务，承租人就可以要求原出租人承担损失，但在实际生活当中，承租人的损失能挽回的少之又少，因为在绝大多数情况下，就是因出租人房东的经济境况出现恶化且无力履行债务的情况，抵押权人才会用其房屋行使抵押权，所以，本律师郑重提示，对需要租房的承租人来说，要租赁抵押物，必须全盘考虑，慎之又慎，否则后期对自己将会有极大的风险。