案件描述

十多年房产争执曾给一个家庭带来多少烦恼!三兄弟和两姐妹为房产对簿公堂，四代人参与其中，曾为入住惊动110，曾到几级房产处要求更正房产登记错误而无任答理，曾到几级信访部门而无人来管，咨询了很多律师都无能为力……，最后经过四处法院三次判决两级审理，终于完事大吉，本人悬在心中的一块石头也落了地。

2005年初，三兄弟经过许多展转来到了本人所在的泰州XX律师事务所，向本人进行咨询。记得案情很复杂，从1963年谈起一直延续到2005年，涉及的亲戚也是曾祖父、祖父的很多，开始真的搞不清。后来是画了个家谱图，画了几幅房产图，才算看得清楚。

简单一点说，就是家中原有的房产都为三兄弟中的大兄弟购买，经三兄弟建造，但房产部门在办理房产证的时候办在了家中母亲的名下。母亲一生都没有工作，房产不可能为其购买建造，但这样做其实这也符合常礼。但房产虽是办在了母亲的名下，房产证还是保管在三兄弟手中，也由三兄弟租赁、使用。但问题绝没有这么简单，两姐妹中的妹妹的孩子就要租赁这几间房屋。三兄弟可能是考虑到对方的为人，另外也可能考虑到了将来要不到房租或要到较少的房租，就是不想租。于是大姐就想到一个办法，骗出住在大兄弟家的母亲，偷偷拿出放在大兄弟家的房产证，竟然让母亲做了房产变更手续，将所有的房产赠与给两姐妹所有。于是一场家庭争夺房产的大战掀开了帷幕，三兄弟的东西都被扔了出来，和来阻拦弟媳妇发生冲突，三兄弟也不甘示弱，三次用锁头锁了房屋，当然也惊动了当地的110。

双方的冲突可能越来越严重，靠他们自身根本无法解决，于是家族中的多位长辈出面调停解决纠纷。最后达成归还协议，房产仍归还到三兄弟手中，三兄弟必须同意房屋出租。当时小妹还代表她的儿子签订了租赁协议，三兄弟在上面签了字。本来到此双方的纠纷可以解决了，可是因没有及时办理房产过户手续，在小妹的儿子租赁控制该房屋后，小妹的丈夫和大姐反过来不承认双方存在租赁关系，房屋仍为他们所有。理由是：母亲赠与房屋没有约定只赠与两姐妹，即夫妻一方所有，是对夫妻双方的赠与，房屋归还协议没有两姐妹丈夫的同意，归还协议无效;房屋租赁协议没有承租人签字，其母亲又没有其委托授权，代理行为无效。三兄弟和两姐妹反复交涉未果，最后只能将其告上法庭。

本人认为：在租赁关系中，承租人和小妹是母子关系，小妹的儿子本来就一直想租赁此屋，双方还曾为此发生过冲突，族内长辈调解小妹家派小妹来参加调解，三兄弟有理由相信小妹有代理权。且随后小妹的儿子，知道他人无代理权而代理其签订房屋租赁协议而没有反对，经三兄弟同意进入，租赁经营该房屋，应视为对他人代理行为的承认，应构成表见代理或默示。也就是说两姐妹实际上承认了房屋为三兄弟所有，房屋已经转移到三兄弟手中，他们无非在租赁使用。

关于房屋归还协议本人认为，虽然两姐妹的丈夫没有在协议上签字，但族长调解就在大姐家中，大姐的丈夫就在现场;小妹的丈夫虽然不在现场，但房产冲突人人皆知，其家中派小妹为代表参加调解，之后他曾将交纳房产税的纳税通知交到三兄弟手中等等，表明其知道小妹归还房屋而没有反对，小妹的代理成立。

当然在诉讼中本人也充分的论证了“房屋原归三兄弟所有”，曾递交了六份代理词，估算下来文字应不少于五万字，所以两姐妹虽然前后请了五位代理人，且有原法院退休的院长，全国知名律师，但邪不侵正，法院自有公明。最后法院判决：推翻原判，依法改判;判决表见代理成立，房屋产权为三兄弟所有;房产赠与虽未办理过户手续，但两姐妹已经根据赠与协议将产权证书交与三兄弟，且根据赠与协议已占有、使用了该房屋，认定赠与有效，两姐妹应协助三兄弟补办过户手续。

母亲对两女儿的赠与，必然就是对两女儿夫妻的赠与吗?

母代子签协议，表见代理成立;两丈夫虽未签字，但房产并不必然归其所有，受赠人有理由相信赠与人有代理权，且两丈夫明知他人以自己的名字从事民事活动而没有反对的，表见代理成立;房产赠与虽未办理过户手续，但两姐妹已经根据赠与协议将产权证书交与三兄弟，且根据赠与协议已占有、使用了该房屋，认定赠与有效，两姐妹应协助三兄弟补办过户手续。

律师观点分析

案件描述

十多年房产争执曾给一个家庭带来多少烦恼!三兄弟和两姐妹为房产对簿公堂，四代人参与其中，曾为入住惊动110，曾到几级房产处要求更正房产登记错误而无任答理，曾到几级信访部门而无人来管，咨询了很多律师都无能为力……，最后经过四处法院三次判决两级审理，终于完事大吉，本人悬在心中的一块石头也落了地。

2005年初，三兄弟经过许多展转来到了本人所在的泰州XX律师事务所，向本人进行咨询。记得案情很复杂，从1963年谈起一直延续到2005年，涉及的亲戚也是曾祖父、祖父的很多，开始真的搞不清。后来是画了个家谱图，画了几幅房产图，才算看得清楚。

简单一点说，就是家中原有的房产都为三兄弟中的大兄弟购买，经三兄弟建造，但房产部门在办理房产证的时候办在了家中母亲的名下。母亲一生都没有工作，房产不可能为其购买建造，但这样做其实这也符合常礼。但房产虽是办在了母亲的名下，房产证还是保管在三兄弟手中，也由三兄弟租赁、使用。但问题绝没有这么简单，两姐妹中的妹妹的孩子就要租赁这几间房屋。三兄弟可能是考虑到对方的为人，另外也可能考虑到了将来要不到房租或要到较少的房租，就是不想租。于是大姐就想到一个办法，骗出住在大兄弟家的母亲，偷偷拿出放在大兄弟家的房产证，竟然让母亲做了房产变更手续，将所有的房产赠与给两姐妹所有。于是一场家庭争夺房产的大战掀开了帷幕，三兄弟的东西都被扔了出来，和来阻拦弟媳妇发生冲突，三兄弟也不甘示弱，三次用锁头锁了房屋，当然也惊动了当地的110。

双方的冲突可能越来越严重，靠他们自身根本无法解决，于是家族中的多位长辈出面调停解决纠纷。最后达成归还协议，房产仍归还到三兄弟手中，三兄弟必须同意房屋出租。当时小妹还代表她的儿子签订了租赁协议，三兄弟在上面签了字。本来到此双方的纠纷可以解决了，可是因没有及时办理房产过户手续，在小妹的儿子租赁控制该房屋后，小妹的丈夫和大姐反过来不承认双方存在租赁关系，房屋仍为他们所有。理由是：母亲赠与房屋没有约定只赠与两姐妹，即夫妻一方所有，是对夫妻双方的赠与，房屋归还协议没有两姐妹丈夫的同意，归还协议无效;房屋租赁协议没有承租人签字，其母亲又没有其委托授权，代理行为无效。三兄弟和两姐妹反复交涉未果，最后只能将其告上法庭。

本人认为：在租赁关系中，承租人和小妹是母子关系，小妹的儿子本来就一直想租赁此屋，双方还曾为此发生过冲突，族内长辈调解小妹家派小妹来参加调解，三兄弟有理由相信小妹有代理权。且随后小妹的儿子，知道他人无代理权而代理其签订房屋租赁协议而没有反对，经三兄弟同意进入，租赁经营该房屋，应视为对他人代理行为的承认，应构成表见代理或默示。也就是说两姐妹实际上承认了房屋为三兄弟所有，房屋已经转移到三兄弟手中，他们无非在租赁使用。

关于房屋归还协议本人认为，虽然两姐妹的丈夫没有在协议上签字，但族长调解就在大姐家中，大姐的丈夫就在现场;小妹的丈夫虽然不在现场，但房产冲突人人皆知，其家中派小妹为代表参加调解，之后他曾将交纳房产税的纳税通知交到三兄弟手中等等，表明其知道小妹归还房屋而没有反对，小妹的代理成立。

当然在诉讼中本人也充分的论证了“房屋原归三兄弟所有”，曾递交了六份代理词，估算下来文字应不少于五万字，所以两姐妹虽然前后请了五位代理人，且有原法院退休的院长，全国知名律师，但邪不侵正，法院自有公明。最后法院判决：推翻原判，依法改判;判决表见代理成立，房屋产权为三兄弟所有;房产赠与虽未办理过户手续，但两姐妹已经根据赠与协议将产权证书交与三兄弟，且根据赠与协议已占有、使用了该房屋，认定赠与有效，两姐妹应协助三兄弟补办过户手续。

母亲对两女儿的赠与，必然就是对两女儿夫妻的赠与吗?

母代子签协议，表见代理成立;两丈夫虽未签字，但房产并不必然归其所有，受赠人有理由相信赠与人有代理权，且两丈夫明知他人以自己的名字从事民事活动而没有反对的，表见代理成立;房产赠与虽未办理过户手续，但两姐妹已经根据赠与协议将产权证书交与三兄弟，且根据赠与协议已占有、使用了该房屋，认定赠与有效，两姐妹应协助三兄弟补办过户手续。