律师观点分析

原告:杨某，男

委托诉讼代理人:侯九龙，陕西宽泽律师事务所律师。

被告:王某，男

被告:西安某文化传播有限公司

法定代表人:赵某，职务不详。

被告:各某，男

原告杨某与被告王某、西安某文化传播有限公司、各某房屋租赁合同纠纷一案,依法由审判员刘某适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨宏钊的委托诉讼代理人侯九龙、被告各某到庭参加了诉讼，被告王某、西安某文化传播有限公司(以下简称某华公司)经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

经审理查明，2019年7月2日，原告(甲方)与被告各某(乙方)、恒某尚居 某世纪不动产西安西沣公元加盟店(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定:甲方将坐落于西安市雁塔区电子城街道金地西沣公元二期建筑面积 357.42 平方米的12-30202号商铺出租与乙方经营使用。房屋租期自2019年7月1日起至2029年9月5日止，租期为10年2月5天(其中2019年7月1日至2019年9月5日为装修免租期)，甲方应于2019年7月2日将房屋按约定条件交付与乙方。租金标准为每月21000元，第一年为季度付，之后每半年支付，乙方需提前一个月支付租金。押金21000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期间的水费、电费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担，乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方支付违约金并单方解除合同，收回房屋:(1)不按照约定日期支付租金达十日的;(2)欠缴各项费用达伍百元的;(3)擅自改变房屋用途的;等等。如乙方有上述约定情形之一的，按1个月租金向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方并可要求违约方赔偿损失,原告有权妟求被告支付违约金并单方面解除租赁合同。该合同并约定房屋租金前两年不变，第三年开始每年递增5%。合同签订后，原告向某华公司交付租赁房屋，某华公司将租赁房屋装修后对外以“某 国际舞蹈中心”冠名开展舞蹈培

训业务。

王某系某华公司股东，王某通过个人账户以及某华公司通过公司账户陆续向原告支付押金21000元及直至2022年6月5日之前的租金，但支付租金存在时间迟延情况。2022年5月6日，原告与王某联系，要求某华公司于2022年5月6日前支付下一期(自2022年6月6日至2022年12月6日)的租金132300元，王某提出缓交，但原告未表示同意。2022年5月17日，原告委托陕西宽泽律师事务所向某华公司、某国际舞蹈中心、王某发出《律师函》，称:2019年7月2日，贵方以各某名义与杨某签订《房屋租赁合同》，杨某已依约交付房屋，合同履行中，一直由王某代表贵方负责与杨某对接租金交付事宜。现经杨某核算，贵方的租金已支付至2022年6月5日。按照《房屋租赁合同》约定，贵方最迟应于2022年5月5日前向杨某支付下期租金，但截止本函发出之日，贵方尚未如期支付下期租金，另贵方在使用房屋期间，尚拖欠2021年10月至2022年5月的物业管理费21468.5 元未交纳。故函告:根据双方所签订的《房屋租赁合同》约定，贵方逾期交纳下期租金已 10日有余，且贵方拖欠应交物业管理费已达 500元，故杨某已经依约取得合法的合同解除权;自即日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》;请贵方履行物业管理费的清缴义务，最迟应于2022年6月5日向杨某清退房屋;如到时未能清退房屋，杨某将停止向贵方供水供电。某华公司收到通知后，于2022年5月27日向原告复函，称其多次与原告沟通未果，原告拒收房租且坚持要求清退房屋的行为已对某华公司造成巨大经济损失。其将依法对原告单方解约的行为进行诉讼并要求赔偿装修等相关费用。2022年6月7日，原告将案涉租赁房

屋一楼公共区域大门上锁并对案涉租赁房屋采取停水停电措施，某华公司、王某报警后将锁砸开，之后某华公司未再经营亦未自租赁房屋搬离，租赁房屋至今仍处于停水停电状况，原告遂诉至本院。

庭审中，原告提交案涉租赁房屋的物业管理费催费单一份，证明某华公司拖欠2021年10月1日至2022年6月30日的物业费为 21468.5元，其仅向某华公司主张截止于2022年6月5日前的物业费 19480.67元。另其确认案涉房屋租赁合同相对方为某华公司，王某付款及沟通合同事宜等均属履行职务行为，因王某现在实际控制租赁房屋，故将王某作为被告起诉，但对此其无证据可证。经询，王某庭后确认案涉房屋租赁合同系各某代某华公司签订，某华公司系该租赁房屋的实际承租人及实际使用人，案涉房屋租赁合同履行过程中，其所有行为均属于作为某华公司股东的职务行为，故其个人不应承担该合同相关法律责任。

上述事实，有《房屋租赁合同》、支付凭证、物业费催费单、律师函、微信聊天记录截图等证据及谈话笔录、庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为,各某代世博天华公司与原告签订的《房屋租赁合同》系原告及某华公司的真实意思表示,不违反法律强制性规定,应认定为合法有效.原告与某华公司应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约将涉诉房屋移交给某华公司,某华公司应当在约定时间内向原告足额支付租金，而某华公司迟延支付租金及拖欠交纳到期物业费，上述违约行为已达到合同约定的单方解除条件,原告依约向原告提出单方面解除租赁合同并要求某华公司清缴欠费、腾退房屋、承担违约责任,不违反法律规定。

原告要求某华公司按约承担一个月房屋租金等额的违约金21000元，依约某华公司已向原告支付的押金 21000元可抵扣以上违约金。原告诉请要求某华公司恢复房屋原状并予返还，因该房屋已进行装修，恢复原状已不可能实现，故某华公司应在合理期间内搬出，并以租赁房屋现状向原告移交房屋。某华公司应按房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费，原告要求按每日租金加物业费共 800元的标准支付，因原告并未提供物业费单日计算标准，故对房屋占有期间的物业费暂不予支持，原告可待实际结算物业费后再另行主张。至于王某是否承担腾交房屋及支付房屋占用期间费用一节，因王某在案涉房屋租赁合同的履行中所为均系职务行为，故王某个人不应承担上述法律责任。某华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，依法应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定,判决如下:

一、被告西安某华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某违约金21000元，以押金21000元折抵;

二、被告西安某华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某截止于2022年6月5日的物业费 19480.37元;

三、被告西安某华文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨某腾交金地西沣公元二期12-30202号商铺,并按每日725元的标准支付自2022年6月6日至租赁房屋实际腾交之日的房屋占有使用费;如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟

延履行期间的债务利息。

四、驳回原告杨某其他诉讼请求.

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。