律师观点分析

案情简述

2017年5月9日，出卖人X公司（简称甲方）与买受人张某（简称乙方）签署《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。合同第三条、出卖人将10座1单元102室出售给买受人，商品房建筑面积100.94平方米，每平方米21668.59元，总金额为2187227元。第六条、买受人按贷款方式付款：买受人于2017年5月9日前支付首付房款657227元，剩余房款1530000元买受人向中国银行股份有限公司X支行申请贷款。补充协议第五条2.3乙方确认：若贷款申请在合同签署之日起90日内仍未能获得批准（以银行向甲方发放贷款为准）的，乙方同意于合同签署后91-120日内以现金方式向甲方支付房价款余款。《商品房买卖合同》加盖“X县住房保障和房产管理局商品房备案专用章”。2017年3月7日、6月14日交款人张某通过银行转账方式向X公司支付房款447227元。2017年12月13日涉案房屋经有关单位验收合格，并于2018年8月20日取得竣工验收备案证明书。另查明，买受人（乙方）处并非原告本人签字，系案外人赵某代张某签字。案外人赵某与原告张某系夫妻关系。

以上事实有原被告陈述、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、民事裁定书、竣工验收备案证明书等证据予以证实。

因相关的房地产调控政策，张某丧失了贷款资格，即使没有丧失也是提高了首付比例，应属于不可抗力导致张某购买目的不能实现。张某已向X县住房保障和房产管理局申请信息公开，特申请本案中止审理。

一审法院经过审理，判决：驳回原告张某的诉讼请求。

张某不服一审判决，提起上诉。

二审期间，张某提交离婚证一份，拟证明张某与赵某于2017年5月5日离婚，而本案《商品房买卖合同》的签订时间为2017年5月9日，张某对签订该合同不知情。X公司质证认为，对离婚证的真实性认可，但不能证明张某对《商品房买卖合同》不知情，也不能否认合同效力。该离婚证在赵某与X公司的合同纠纷中已经提交，同时提交的离婚协议书明确约定张某所购案涉房屋归赵某所有，由张某在房屋过户等方面予以配合。法院经审查认为，根据一审中提交的X号民事裁定书的记载，及张某认可本案购房款收款凭证上的姓名为其所签的情况，能够认定张某对赵某代其签订《商品房买卖合同》知情，并以实际行动予以追认，故该离婚证不能达到证明目的，本院不予采信。

X公司提交（X）房预售证第X号商品房预售许可证，拟证明案涉房屋已于2017年2月27日取得商品房预售许可证。张某对该证据不持异议。法院予以采信。

二审法院经过审理，判决如下：驳回上诉，维持原判。

律师解析

一审

原、被告签订的签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守，不得擅自变更和解除。原告作为买受人，虽然合同签字并非其本人签署，但对合同及协议内容完全知情，并按合同约定履行了首付款付款义务，故一审法院对原告主张合同对其不产生法律效力的理由不予采纳。X市人民政府于2017年3月21日下发房地产市场调控意见的通知，依照该通知“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%”的限购政策，原告在房地产市场调控政策出台后已明知到与预期的贷款授信额度存在差异，预见到可能存在的履行障碍，仍与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议并支付购房款，以行为表达了具备继续履行的能力，且合同中明确约定原告贷款未能如期审批的，原告应以现金的方式向被告支付剩余房价款。现原告以银行贷款政策调整，无力交付不低于50%的购房首付款为由请求解除合同，与其先前意思表示明显相悖；因《商品房买卖合同》及补充协议中对因限贷政策调整导致首付款增加的情形未赋予原告合同解除权，且原告未能提交有效证据予以证明其因受限贷政策影响无法继续履行合同，故对原告的该诉请理由，一审法院不予采信。因原告所购买涉案商品房已经在房地产管理部门办理网签，原告与被告X地产公司之间《商品房买卖合同》及补充协议不存在履行不能的情形，且原告与被告X地产公司对合同的解除未能协商达成一致，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。原告的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。

二审

上诉人张某作为买受人，虽于2017年5月5日与案外人赵某办理了离婚手续，《商品房买卖合同》中买受人处虽系赵某代张某所签，但张某于2017年3月7日、6月14日通过银行转账方式向X公司支付房款447227元，应认定张某对赵某代为签署《商品房买卖合同》的确认。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已在相关部门备案。双方签订合同及支付部分款项等，均在2017年3月21日X市人民政府下发《房地产市场调控意见的通知》之后，应对可能存在的履行障碍有所预见，且双方签订《补充协议》明确约定若贷款未获得批准，张某以现金方式支付购房余款，故本案不存在履行不能的障碍。

综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回。

律师建议

一、妻子代替丈夫签的合同有效吗

妻子代替丈夫签订合同有没有法律效力依据实际情况而定，如果丈夫委托妻子签订合同或者丈夫追认妻子签订合同的行为，则签订的合同有效。

依据《中华人民共和国合同法》

第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

二、委托他人签订合同要注意什么

1、受托人应依照委托人的指示和要求处理委托事务

受托人在处理委托人委托的事务过程中，只有按委托人的指示和要求，从事委托活动，委托人才会承认受托人处理委托事务而产生的行为后果。律师提醒受托人必须在委托人授权范围内进行活动，非经委托人指示的，受托人不得擅自改变委托事务，更不得将其办理委托事务所产生的结果据为己有。

2、委托合同具有严格的人身属性

委托合同的订立和履行是以委托人和受托人双方之间的相互信任为基础，具有严格的人身属性。一般来说，当事人一方只有在必要的情况下(例如行使或履行某一权利义务，实施某一法律行为，但又基于某种原因而不能亲自处理时)，才通过订立委托合同的办法来解决。因为受托人办理委托事务的结果直接由委托人来承担，所以委托人在选择受托人时，总要挑选他所信任的人或者具有一定业务能力、专门知识和良好信誉的人来担任。因此，委托合同强调当事人的严格的人身属性。法律要求受托人必须亲自处理委托事务，非经委托人事先授权或在紧急情况下为了保护委托人的利益不受损害的需要，受托人不得将委托事务擅自转委托他人办理。

3、委托合同的客体是受托人办理委托事务的行为

委托合同系以受托人办理受托事务的行为为客体是因为委托人和受托人订立委托合同的目的，在于通过受托人办理一定委托事务来实现委托人追求的结果。受托事物的范围，既包括法律事务，例如买卖、借贷、诉讼、登记等，也包括非法律事务，例如委托去医院探视病人、在生日晚会上代读生日贺词、受托抄写文稿、顺路代为捎带物品等。但是，所托事务不得违反有关法律规定外，某些具有特定人身属性的事务(如结婚登记、订立遗嘱、收养子女等)不得进行委托。

三、合同履行的原则

合同履行，是指债务人通过完成合同规定的义务，使债权人的合问权利得以实现的行为。合同的履行应遵循以下几个原则：

(1)全面履行的原则。合同订立后，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。包括履行义务的主体、标的、数量、质量、价款或者报酬以及履行期限、地点、方式等。

(2)诚实信用的原则。当事人履行合同要遵循诚实信用的原则，要守信用、讲实话、办实事，要有善意。双方当事人在合同履行中要相互配合协作，以利合同更好地履行。《合同法》规定，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。这就要求当事人要根据不同合同的不同情况，按照诚实信用原则履行自己的义务。如有的需要提供必要的条件和说明;有的需要协作;有的需要及时通知对方，以便做好准备;有的需要保密等。

(3)公平合理的原则。在订立合同时，由于当事人的疏忽，有的问题没有约定或者约定不明，应以公平合理的原则，采取补救措施、由双方当事人协商一致，签订补充条款加以解决;若当事人协商不成，就应按照有关条款或者交易习惯确定。如果不能确定，就按《合同法》的有关规定来确定。