买方因“限购令 ”违约 仍应没收定金

案件描述

【案情介绍】

杨某有一房屋欲出售。2013年4月，高某通过某中介公司与杨某签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，其中约定了明确的付款期限、金额及违约责任等条款，并向杨某支付了定金人民币5万元整。后高某因资金问题无力购房，要求解除房屋买卖协议并返还定金，双方为此协商不成，高某起诉至法院，请求杨某退还定金5万元，理由是：其名下已有一套房屋，受“限购令”制约，无法履行合同，根据沪房管规范市(2011)2号规定，以此为由解除合同不需要承担违约责任。

杨某收到诉状后十分重视，在律师的建议下，化被动为主动，提起了反诉，请求高某承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。

【律师点评】

本案的争议焦点在于：高某的行为是否构成违约?

根据合同法的相关规定，合同当事人未按合同履行但不需要承担违约责任的情形仅限于以下几种：1、不可抗力(是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。);2、依法行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权;3、情势变更(要求非常严格，且须由高级人民法院做出认定)。

那么高某认为其不需要承担违约责任的理由属于以上哪一种呢?

本案中，高某要求不承担违约责任所依据的就是“限购令”和沪房管规范市(2011)2号。

上海市“限购令”是指《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》(沪府办发[2011]6号)，是一个地方性的规范，且早在2011年就已经出台，而高某与杨某签订购房合同是在2013年，中间时隔2年多，无论说“限购令”是不可抗力因素还是情势变更，都无法成立。而作为卖方的杨某不存在任何违约行为，他甚至在订约前再三与中介公司确认高某的购房资格，中介公司一致表示没有任何问题。因此，高某的行为无疑是一种严重的违约行为。

至于沪房管规范市(2011)2号，从法律位阶上来讲，它只是一个地方性的文件，连地方性规范都算不上，根本无权规范何种行为需要或者不需要承担违约责任!

【结局】

本案最后以杨某同意退还一半定金并承担中介费(如发生)调解结案。

律师观点分析

案件描述

【案情介绍】

杨某有一房屋欲出售。2013年4月，高某通过某中介公司与杨某签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，其中约定了明确的付款期限、金额及违约责任等条款，并向杨某支付了定金人民币5万元整。后高某因资金问题无力购房，要求解除房屋买卖协议并返还定金，双方为此协商不成，高某起诉至法院，请求杨某退还定金5万元，理由是：其名下已有一套房屋，受“限购令”制约，无法履行合同，根据沪房管规范市(2011)2号规定，以此为由解除合同不需要承担违约责任。

杨某收到诉状后十分重视，在律师的建议下，化被动为主动，提起了反诉，请求高某承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。

【律师点评】

本案的争议焦点在于：高某的行为是否构成违约?

根据合同法的相关规定，合同当事人未按合同履行但不需要承担违约责任的情形仅限于以下几种：1、不可抗力(是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。);2、依法行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权;3、情势变更(要求非常严格，且须由高级人民法院做出认定)。

那么高某认为其不需要承担违约责任的理由属于以上哪一种呢?

本案中，高某要求不承担违约责任所依据的就是“限购令”和沪房管规范市(2011)2号。

上海市“限购令”是指《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》(沪府办发[2011]6号)，是一个地方性的规范，且早在2011年就已经出台，而高某与杨某签订购房合同是在2013年，中间时隔2年多，无论说“限购令”是不可抗力因素还是情势变更，都无法成立。而作为卖方的杨某不存在任何违约行为，他甚至在订约前再三与中介公司确认高某的购房资格，中介公司一致表示没有任何问题。因此，高某的行为无疑是一种严重的违约行为。

至于沪房管规范市(2011)2号，从法律位阶上来讲，它只是一个地方性的文件，连地方性规范都算不上，根本无权规范何种行为需要或者不需要承担违约责任!

【结局】

本案最后以杨某同意退还一半定金并承担中介费(如发生)调解结案。