律师观点分析

原告龙XX与被告谢XX、钟XX、富顺县名城房屋信息咨询部（以下简称名城房屋咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙XX的委托诉讼代理人龙X、邓X，被告钟XX，被告名城房屋咨询部的经营者许X到庭参加诉讼；被告谢XX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙XX向本院提出诉讼请求：判决1.确认原被告三方于2018年12月20日签订的《富顺县名城房屋咨询部房屋转让居间合同》有效；2.被告协助原告办理远达时代广场3幢1单元1802号房屋产权过户登记手续；3.被告谢XX、钟XX支付原告迟延履行合同的违约金，按每逾期一日按房屋总价的万分之五支付违约金，从2019年8月6日起至判决确定之日。诉讼中，原告自愿放弃了关于违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年12月20日，原告经被告名城房屋咨询部介绍，以45万元价格购买被告谢XX、钟XX夫妻共有的坐落于富顺县房屋一套，签订了《富顺县名城房屋咨询部房屋转让居间合同》一份（以下简称房屋转让居间合同）。其中约定：购房款分期支付，在开发商办理出房屋产权后15日内解除房屋抵押并协助原告办理产权过户登记手续，过户完成后，买方支付剩余购房款。签订合同当日和次日，原告按约向被告谢XX、钟XX支付了购房款30万元。此后，原告对该房进行了装修，现已基本完工。2019年7月21日，案涉小区物业中心发出通知，要求业主到物业中心领取房屋产权证书。原告将该通知告知被告谢XX、钟XX，要求二人协助办理产权过户登记手续，多次沟通未果。被告谢XX、钟XX的行为已构成违约，按约应当向原告支付违约金。被告名城房屋咨询部作为居间人，原告支付了居间费用，按约应当协助原告办理过户登记手续。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。
被告谢XX未作答辩。
被告钟XX辩称，一、被告谢XX、钟XX系夫妻，原告诉称的二被告通过被告名城房屋咨询部将共有的案涉房屋卖给了原告，签订了《房屋转让居间合同》，约定了房屋总价为45万元，原告已支付30万元购房款属实；二、在合同履行过程中，原告未经被告同意，擅自对房屋进行装修。被告在2019年3月18日收到物业发送的电费通知知晓原告进场装修事情后，多次与原告、被告名城房屋咨询部进行沟通未果，系原告违约在先；三、原告违约在先，被告不应当支付违约金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告名城房屋咨询部辩称，一、因被告谢XX、钟XX夫妻欲卖房，通过被告咨询部介绍找到了买家即原告。经介绍看房议价，于2018年12月20日签订了《房屋转让居间合同》。在签订合同过程中，因房屋产权证未办理下来，遂约定二被告卖家的产权证办理下来并解除银行抵押贷款后，原告再支付购房尾款15万元。同时，被告谢XX、钟XX口头同意原告在支付了首付款25万元后即可对房屋进行装修。但在原告装修期间，被告谢XX夫妻却以装修未通知其为由，曾在电话中与被告咨询部沟通过，要求原告提前支付购房尾款中的10万元，原告不同意，要求按合同履行。后谢XX夫妻曾前往装修现场，因原告拒绝提前支付购房尾款，与原告产生吵闹。二、原告诉称已支付了购房款30万元属实（看房前交付了1万元定金，签合同当日支付了4万元，次日支付了25万元），案涉房屋交房手续亦是被告谢XX夫妻要求原告办理，交房产生的费用也由原告支付；三、对于原告的诉讼请求，被告咨询部作为中介尽量配合合同的履行及产权过户。请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：被告谢XX、钟XX系夫妻。被告名城房屋咨询部系个体工商户，提供房产中介服务。
原告龙XX欲购买房屋，向富顺县XXX房屋咨询中心（该个体工商户已注销）了解房产信息。经该咨询中心与被告名城房屋咨询部联系后，2018年12月20日，原告龙XX作为受让方（乙方），被告谢XX、钟XX作为出让方（甲方），被告名城房屋咨询部作为居间方（丙方），签订《房屋转让居间合同》一份，载明：“第一条房屋基本情况。1.房屋坐落于富顺县，房屋结构钢混，房屋用途为住宅，房屋所有权证号XXX第二条房屋转让价格。经丙方居间服务，甲方同意转让人工改房屋及其不可移动附属设施及房屋设施给乙方，约定上述房屋成交总价为人民币肆拾伍万元整（￥：450000.00元整）。第三条房款支付时间及方式。甲乙双方同意按下列方式支付购房款1.签约时乙方支付甲方定金人民币伍万元整（￥50000.00元整），自动转入首付款。2.人民币贰拾伍万元整￥250000.00元整，于2018年12月21号中午12点之前支付250000.00。3.人民币／元整，银行贷款支付，具体时间以银行放款时间为准。4.人民币拾伍万元整￥150000.00元整，以出产证15日之后日前支付150000.00……第四条产权证的办理及交房时间。……甲方应在款清之日将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用，并迁出在该房屋中的所有户口，若无其他约定，则拿到房款后7日内户口全部迁出。第五条费用承担。1.上述房屋在交易过户时涉及营业税、个人所得税、土地增值税、土地出让金由乙方承担；涉及的契税、交易费、印花税、公本费、评估费、贷款服务费、公证费、保险费以及其它在交易时需缴纳的相关费用由乙方承担……2.上述房屋交付给乙方之前，产生的水、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费、房屋专项维修基金等已有设施均由甲方缴纳。3.上述房屋转让总价包括室内的水、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费、房屋专项维修基金等已有设施，双方在办理产权过户后，甲方应及时将以上设施过户于乙方名下，过户时产生的费用由甲方承担。4.丙方应收取的咨询服务费按成交总价的1.2%收取，乙方支付￥5400元整，给付时间为签订本合同当天一次性收取。……第六条甲方责任。1.甲方应当保证上述房屋产权清晰、权属明确并对该房屋拥有完全出售之权利，自本合同签定之日起……3.甲方应在本合同签定之日向乙方或丙方提供房屋交易所需材料，协助办理上述房屋的交易、权属登记及办理不动产证时的签字手续，如甲方不配合签字，则产生的一切后果由甲方自行承担……第七条乙方的责任……第八条丙方的责任。1.……2.为甲乙双方办理交易过户手续，应从快，不得拖延；3.丙方协助甲乙双方办理交易过户手续。第九条违约责任。1.合同签订后，甲方收到定金后，双方中途悔约的，……；甲方收到首付款后，双方中途违约的，违约方应当及时通知对方及丙方，若甲方违约应在违约之日起15日内归还乙方已支付的首付款，并赔偿乙方房屋总价的30%及其他损失作为违约金，若乙方违约则甲方无需归还已支付的首付款。2.本合同签订后，甲乙双方中任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费……4.因甲乙双方其中一方的原因，逾期未申请银行贷款手续及办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方支付房屋总价的万分之五给被违约方作为违约金……第十条丙方自本协议签订后居间成功并结束，自交易过户完毕，房屋交付后，不再参与甲乙双方事宜。……第十五条其他条款①产证号以出产证号为准。②甲方还款当日乙方给尾款15万，解除房产抵押③在房子没有过户之前银行贷款甲方支付④以开发商办理出产证为准，15日内甲方解除，房产抵押同时过户。”。合同签订当日，原告向被告名城房屋咨询部支付了中介费5400元，名城房屋咨询部据此向原告出具了《房屋中介专用收据》一份。合同履行过程中，原告按约向被告谢XX、钟XX支付了30万元购房款。被告钟XX作为收款人就该部分房款向原告出具《收据》两张。
因案涉房屋通知交房，经被告名城房屋咨询部与被告谢XX、钟XX联系，其二人提出由原告代为办理交房手续并垫付交房相关费用。2019年1月3日，谢XX、钟XX出具《欠条》一份，内容为“XXXX一单元1802，开发商交房费用7220元，购房方龙XX垫付。此房主谢XX、钟XX在2019年2月5日前支付买方付款7220元，如到期未付，买方龙XX垫付的7220元从购买时代广场三栋一单元1802号剩余房款15万元里扣除7220元。”。同年1月9日，原告方持有谢XX、钟XX提供的开发商出具的首付款《房屋销售专用收据》等相应资料，签署了《交房流程确认单》，缴纳了交房需缴纳的费用7220元（契税、维修基金、办证费等），办理了交房手续，交接了房屋，取得了案涉房屋钥匙。尔后，原告对案涉房屋进行了室内装修，现已基本竣工。
2019年7月21日，时代广场物业服务中心在案涉小区张贴《通知》，告知该小区3栋和7栋业主前往物业服务中心领取房屋产权证。原告、被告名城房屋咨询部将该信息告知被告谢XX夫妻，要求其按约协助原告办理产权过户登记手续，但谢XX、钟XX至今未协助原告办理产权过户登记手续义务。
另查明，2019年3月20日，谢XX夫妻通过微信向名城房屋咨询部经营者询问案涉房屋是否已开始装修的事情，并表示原告及物业未通知他们。同年3月29日，谢XX微信联系原告方，其中谈到“我们是希望早点过户！不想夜长梦多！过给你们，房价涨也好，跌也好，都跟我们无关”。同年4月12日，谢XX、钟XX前往案涉房屋，以房屋装修未通知其为由，要求原告提前支付部分购房尾款。
庭审中，证人周X、黄X（富顺县XXX房屋咨询中心工作人员）均证实：签订《房屋转让居间合同》时，买家（原告）提出拿钥匙装修一事，被告谢XX夫妻均口头表示买家支付了首付款后，房子就归买家，装修与否与被告夫妻无关。被告名城房屋咨询部经营者对证人陈述的该事实加以确认。
被告钟XX当庭陈述，因合同约定“款清之日”才交付房屋，而原告在未付清尾款、未通知被告夫妻二人的前提下装修房屋，根据合同约定，被告有权提出停止交易，虽然被告未提出停止交易，但口头提出要求原告停止装修。因为原告的该行为违反合同约定，被告夫妻才未协助其履行过户登记手续，也未归还银行按揭贷款，尚欠按揭贷款约28万元。
原告当庭表示愿意按合同约定支付购房尾款（品迭其已垫付的7220元），要求继续履行合同；同时，关于合同约定的“出证日”，原告自愿提出以物业通知时间作为该时间界点。
再查明，案涉房屋系被告谢XX、钟XX夫妻二人向开发商自贡市XX公司所购买。双方于2017年2月20日签订《商品房买卖合同》，取得了《商品房买卖合同备案表》，交付了首付款。
还查明，根据富顺县不动产登记交易中心出具的《房产登记信息查询情况说明》显示，案涉房屋坐落于四川省富顺县，登记在谢XX、钟XX夫妻名下，共有方式为按份共有，不动产权证号为川（2019）富顺县不动产权第XXXX号。
以上事实，有原被告身份信息、二被告结婚证复印件、《房屋转让居间合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案表》、《收据》2张、转账交易截屏1张、《欠条》1张、《房屋中介专用收据》1张、XXXX物业服务中心《通知》、《房屋销售专用收据》3张、四川银行卡POS凭证1张、微信聊天截屏、《房产登记信息查询情况说明》、证人周X及黄X出庭作证证言等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原被告举示的证据，结合庭审查明的事实，谢XX、钟XX夫妻二人将其购买的案涉房屋出售给龙XX，经名城房屋咨询部提供中介服务，签订了《房屋转让居间合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，应受法律保护。故原告龙XX要求确认诉争《房屋转让居间合同》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告钟XX认为原告违反《房屋转让居间合同》第四条约定，未付清所有购房款就未达到房屋交付条件，原告在未付清所有款项前，不能对房屋进行装修的问题。本院认为，钟XX的该辩解理由不能成立，理由如下：一、根据证人周X、黄X以及被告名城房屋咨询部经营者的陈述，均证实签订合同当日，谢XX、钟XX夫妻口头表示只要原告支付了首付款25万元，即可对房屋进行装修的事实，客观上原告也已按约履行了25万元房款。二、根据谢XX与名城房屋咨询部经营者的微信聊天记录反映出，至少在2019年3月20日其已知晓原告装修房屋的事实；3月29日，谢XX与原告方微信聊天记录中反映出其提前过户的意愿。也就是说，即便签订合同时，谢XX夫妻未允许原告提前装修，但在二人知晓案涉房屋已进行装修后，依然表达了继续履行合同、积极促成房屋交易的意愿。三、《房屋转让居间合同》第四条约定为“甲方应在款清之日将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用”。经查，在办理交房手续时，谢XX、钟XX夫妻作为业主，通过名城房屋咨询部，要求龙XX为其夫妻垫付相应交房费用、办理交房手续，据此亦向龙XX出具了《欠条》。龙XX也按照谢XX夫妻要求，为其垫付了交房费用、办理了交房手续、取得了房屋钥匙。本院认为，谢XX夫妻的上述行为，客观上已于2019年1月9日（即龙XX代为办理交房手续）将案涉房屋实质交付予龙XX，足以表明其对龙XX就案涉房屋进行装修的默许同意。故原告龙XX于接房后对房屋进行装修的行为，并未违反双方的真实意思表示。综上，对被告钟XX的该辩解理由，本院不予采信。
关于原告要求三被告协助办理案涉房屋产权过户登记手续的问题。《房屋转让居间合同》第八条、第十五条约定有“丙方（名城房屋咨询部）协助甲乙双方办理交易过户手续”、“在开发商办理出产证15日内，甲方（谢XX、钟XX）解除房产抵押同时过户”。经查，原告龙XX已按约履行了购房款、中介服务费等费用支付义务，但被告谢XX夫妻在物业中心通知业主领取产权证书后至今，未按约履行解除银行抵押、协助原告龙XX办理产权过户登记手续之合同义务，被告谢XX、钟XX夫妻的该行为已构成违约。其次，原告龙XX已履行了绝大部分义务，案涉房屋也已进行了室内装修，亦当庭表示愿意继续按约支付购房尾款（品迭其为谢XX夫妻垫支的7220元）。卖房人被告谢XX、钟XX以及居间方被告名城房屋咨询部，亦未提出不再履行合同的意愿。鉴于合同的实际履行情况和各方当事人的真实意思表示，原告龙XX提出继续履行合同，并无不当。基于诚实信用原则，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告要求三被告协助其办理案涉房屋产权过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、确认原告龙XX与被告谢XX、钟XX、富顺县名称房屋信息咨询部于2018年12月20日签订的《富顺县名城房屋咨询部房屋转让居间合同》有效；
二、被告谢XX、钟XX、富顺县名城房屋信息咨询部于本判决生效之日起十日内协助原告龙XX办理坐落于四川省富顺县房屋（不动产权证号：川2019富顺县不动产权第XXXX号）的产权过户登记手续。
案件受理费3300元，减半收取为1650元，保全费2770元，共计4420元，由被告谢XX、钟XX共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。