何宁律师
律师观点分析
代理律师：何宁
河北张国庆律师事务所执业律师
某市中级人民法院再审判决撤销了一审、二审判决，几乎全额支持了我方当事人（房屋买方）的诉讼请求。这是一起历时数年、历经多次诉讼的房屋买卖合同纠纷，核心争议在于：合同解除后，卖方究竟退回了多少购房款？
一审、二审法院认定卖方已返还71.85万元，仅判决卖方再付22.15万元。而在我方申请再审后，再审法院最终认定卖方仅返还24.5万元，改判卖方返还29.5万元购房款本金及相应利息，并承担保险、律师费，担保人承担连带责任。
案件的逆转，关键在于对已还款事实的重新梳理、新证据的运用，以及对"诉讼中和解协议"法律效力的正确主张。
一、案情回顾
2017年4月，买方刘先生与卖方曹女士签订《房屋买卖合同》，购买河北某地一套房屋，总价180万元。刘先生通过本人及亲属账户陆续支付购房款。后因当地出台限购政策，双方协商一致解除合同，曹女士同意退款。
但曹女士迟迟未足额退还。双方先后于2020年5月、8月签订了两份协议（《房屋买卖合同补充协议书》《调解协议》），确认了欠款金额、利息及担保责任。协议签订后，曹女士仍未全面履行，刘先生提起诉讼。
一审、二审法院虽认定卖方违约，但在计算"已返还购房款"时，将曹女士向案外人刘先生之子刘某、儿媳王某的多笔转账全部认定为退款，合计71.85万元，最终仅判令再付22.15万元。
二、代理难点与原审问题
接手再审申请时，我重点梳理了一、二审判决的以下问题：
事实认定错误：原审将曹女士转给刘某的30.85万元银行转款全部算作退款，但实际金额仅为21.85万元，存在10万元的明显计算错误。
错误关联案外转账：曹女士转给王某的7万元，实际上是偿还王某华向案外人刘某辉的175万元借款利息，与本案购房款退款无关。原审却将其认定为退款。
超出诉讼请求：买方自认仅支付54万元，原审却认定买方已付58万元，并据此计算退款。
法律适用错误：双方在诉讼期间自行签订的《补充协议》《调解协议》，并非法院主持下达成的调解妥协，而是真实有效的民事合同。原审以"未进行司法确认"为由不予采纳，属于法律适用错误。
三、再审代理策略与关键工作
1. 精准组织新证据，切断错误关联
再审中，我提交了两组关键新证据：
刘某离婚证及离婚协议书：证明刘某与王某已于2017年5月离婚，且离婚协议约定刘某在典当公司的股权归王某所有。结合王某华、曹某向刘某辉借款175万元的合同，充分证明曹女士转给王某的7万元系偿还借款利息，与本案购房款退款无关。
刘某与曹女士的完整微信聊天记录：记录显示，双方在2020年6月16日曾对账，刘先生之子明确表述"还了24万"，曹女士回复"OK，就这样"。这直接推翻了原审71.85万元的认定。
2. 正确定性"诉讼中和解协议"的法律效力
原审法院错误适用了《民事诉讼法解释》第107条，认为诉讼中达成的协议不能作为裁判依据。我着重指出：该条针对的是法院主持下为达成调解而作出的妥协。而本案的两份协议，是当事人在诉讼间歇期自行协商、自愿签订的，具有民事合同性质，合法有效，应当作为裁判依据。
再审法院采纳了这一观点，明确指出："当事人在诉讼中达成的和解协议具有当事人民事契约的属性……系各方当事人的真实意思表示，属于依法成立的合同，合法有效，对各方当事人具有约束力，可作为本案裁判的相关依据。"
3. 厘清购房款本金与借款的混同
曹女士辩称买方共支付87万元，其中包括一笔35万元的"购房款"。我通过转账时间对比（刘先生之子转款35万元后，曹女士几分钟内即转回8700元，恰好是35万元按月息2.5%计算的利息），结合借款协议，成功证明该35万元系独立借贷关系，与购房款无关。再审法院认定："曹某主张借款合同所涉的35万元转款为购房款，依据不足。"
4. 争取合理违约金（逾期退款利息）及附加费用
再审法院虽未支持总房款30%的违约金（36万元），但采纳了协议中关于逾期退款按年化利率计算占用利息的约定，并酌情调整为同期贷款利率的1.3倍。同时，法院依据协议支持了买方支出的诉讼财产保全保险费2550元及律师费3万元，并认定王某华的行为构成债务加入，承担连带责任。
四、再审判决结果
某市中级人民法院再审后，完全采纳了我方的核心代理意见：
撤销原一审、二审判决；
认定买方实际支付购房款为54万元（而非58万元）；
认定卖方已退还购房款仅为24.5万元（而非71.85万元）；
判令卖方返还剩余购房款29.5万元及逾期退款利息；
判令卖方承担保全保险费2550元、律师费3万元；
判令王某华对上述债务承担连带清偿责任。
五、办案心得
再审是"事实纠错"的关键程序：当原审对款项性质、金额认定存在明显错误时，再审程序能发挥重要的纠错功能。代理人要敢于对原审认定的每一笔款项"锱铢必较"。
新证据需要"精准打击"：本案中的离婚协议、聊天记录、借款合同等新证据，直接切断了错误的事实认定链条，起到了决定性作用。
"诉讼中和解协议"不等于"调解妥协"：代理人应严格区分法院主持下达成的调解协议与当事人自行签订的和解协议。后者完全具有合同效力，可作为独立诉请依据。
利息与费用条款务必落实到协议中：本案中，调解协议明确约定了律师费、保全保险费由违约方承担，这为当事人挽回了可观的维权成本。
案件虽已尘埃落定，但其中折射出的证据审查、协议效力认定等问题，对同类房屋买卖合同纠纷仍有重要参考价值。