律师观点分析
2016年8月14日，原、被告在三河市XX公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，同时，原、被告与兴XX公司签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》。合同和协议约定：1、被告购买原告坐落于河北省三河市燕郊开发区欣水湾华XX（一期）3-1-208号房屋，双方明确涉案房屋未取得产权证书。2、房屋总价款为XXX元，被告于签订合同当日支付5万元定金，并约定在2016年9月30日将首付款50万元（含定金5万元）支付原告，剩余房款998000元，被告以按揭贷款形式支付给原告。3、双方约定在房本下来30天内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。4、原告承诺在2016年9月30日前将涉案房屋交付给被告。5、双方约定自银行批贷之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。6、原、被告还对违约责任进行了约定。自合同签订至2016年10月6日，被告如约给付原告首付款50万元。原告于2016年8月14日将涉案房屋交付给被告占有至今。此外，被告向兴XX公司支付了中介服务费29960元及三年物业费5505.9元，共计35465.9元。另查明，廊坊市人民政府、三河市人民政府于2017年6月初出台了房地产限购政策。被告虽为本市户籍，但被告及其妻子王XX名下有两套房屋，登记时间分别为2016年10月6日和2016年8月19日。根据政府出台的商品房相关政策，被告无权在本市购买商品住房，不能办理产权变更手续。2018年1月中旬，原告取得涉案房屋不动产权证书。原告未清偿涉案房屋抵押登记贷款，被告因无购房资格，也未申请银行贷款。一审法院认为，原、被告于2016年8月14日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效。
李X上诉请求：撤销三河市人民法院(2018)冀1082民初7610号民事判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金299600元。
本院认为，上诉人李X与被上诉人赵X于2016年8月14日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据上述合同约定，赵X以按揭贷款形式支付除首付之外的剩余房款，但在2018年1月中旬李X取得涉案房屋不动产权证书后，根据廊坊市人民政府、三河市人民政府房地产限购政策的规定，赵X已无法通过办理银行贷款以支付剩余购房款。本案买卖合同及补充协议虽在调控政策实施前订立，但确因政策原因导致无法继续履行，非因赵X方违约所致，一审法院驳回李X要求赵X支付违约金的诉求并无不当。因赵X家庭已拥有两套住房，根据最高人民法院民事工作会议纪要精神，对于购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当根据公平原则进行处理。本院根据当前房地产市场房屋价格比签订合同时下降的实际情况，兼顾合同履行情况、双方预期利益、赵X支付了中介费及物业费等综合因素，酌定赵X给付李X补偿款10万元，李X应扣除上述补偿款后向赵X返还40万元。李X提交的三河市房管局关于限购政策的实施细则及（2018）冀10民终5185号民事判决书不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定的二审中的新证据，且不能达到李X的举证目的，本院不予采信。综上所述，李X要求赵X给付违约金的上诉请求不能成立，请求依据公平原则予以补偿的上诉主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7610号民事判决第二项为“被告赵X于判决生效后五日内将坐落于河北省三河市燕郊开发区欣水湾华XX（一期）3-1-208号房屋返还给原告李X；原告李X于本判决生效后五日内返还给被告赵X已支付的购房款人民币40万元。”