一、有意思的一起房屋买卖纠纷案

        事情还得从这两天在朋友圈中刷出存在感的一则房屋买卖合同纠纷案例讲起。

石家庄某房地产开发公司与某业主于2016年签订《内部认购协议》，约定由业主向开发商购买其开发的某商品住房，购房总价95.04万元。但到了2018年，“石家庄市房屋的均价已从7548.42元，涨至15843.13元”（注：被告语）。于是，开发商以系争房屋（现房）并未办理竣工验收，也未取得竣工验收备案证明，甚至没有商品房预售许可证为由，主张内部认购协议无效，从而逃避交房甚至之后过户的合同义务，“意图窃取”将近翻倍的房屋涨价利益。河北省石家庄市桥西区人民法院经审理认为（案号为（2018）冀0104民初6440号），“开发商明确表示其请求宣告案设合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条，此即表明认可与被告形成了商品房预售合同关系。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预收许可为由要求宣告合同无效，明显违反诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求”。

这波操作一出，着实让人有些看不懂。最高院商品房买卖合同司法解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该法律规定旗帜鲜明的表达了两分法，以“诉前是否取得商品房预售许可证明”为界，未取得的，则预售合同无效，如果已取得的，则可以认定有效。

本案其实就是在诉前未取得预售许可证的情形，按照上述法律规定，本案中的内部认购协议应无效。但桥西区法院以开发商恶意诉讼，“参照”《民事诉讼法》第一百一十二条，判决了驳回开发商诉请，这又是怎么一回事情？又如何理解呢？

二、案例简析

那我们看看《民事诉讼法》第一百一十二条是怎么规定的。该条法律规定，“当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”由此可见，民事诉讼法第一百一十二条所要规范的，是双方当事人之间恶意串通，企图通过诉讼侵害他人合法权益的行为，从程序法上驳回其诉讼请求。

那我们再看看合同法关于合同无效的规定，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

两相对比，则可知《民事诉讼法》第112条其实是源于合同法第五十二条第一款第一项的规定，从程序法的角度对违反合同法五十二条第一项的民事行为进行效力否定性评价。

本案中，认购协议签订双方主体是开发商和业主，并未存在恶意串通之情形，仅仅是开发商基于未取得预售许可证的实际情况，提出合同无效的诉讼主张，与《民事诉讼法》第一百一十二条所要规范的行为其实是不同，因此该法律规定不能在本案中适用。合同效力与否，还是要基于《合同法》第五十二条的规定，民事诉讼法作为程序法，不能作为认定合同效力与否的依据。另外，桥西区法院虽然是“参照”适用，但合同效力与否是法律直接规定的，不能作扩大化解释参照适用，笔者认为有所不妥。笔者认为，本案中开发商还是可以根据商品房买卖合同司法解释第二条之规定，来否定《内部认购协议》的合同效力。

另外值得研究的是业主代理人所提出的“预售要取得预售许可证”是效力强制性规定还是管理型规定的问题，笔者认为既然司法解释该规定仍现行有效，就依然有适用之基础。

    当然，上述均是笔者一家之言，该案也仅是一审程序，尚未作出二审终审判决，未来走向究竟如何，让我们拭目以待，且看二审最终如何判定。

三、业主们的救济途径

如果最终本案翻转过来，开发商这种眼见利益上涨，恶意主张合同无效，难道业主就束手待毙，无任何救济途径了吗？

笔者认为，合同法第五十二条规定了合同无效的情形，但合同法第五十八条则规定了合同无效的法律后果。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。未取得预售许可证即对外销售，造成合同无效的，开发商负主要责任，过错程度较大，业主可以主张一定比例的房屋差价损失。