袁晓波律师

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商品房按揭贷款,开发商是否当然具有提供阶段性担保的义务

发布者:袁晓波律师|时间:2018年06月23日|分类:抵押担保 |2628人看过

  • 案例简介

2016828日,小业主朱某与开发商签订《上海市商品房预售合同》,约定由原告以900万元的价格向开发商购买位于静安区的某房屋。合同签订后,朱某即向开发商支付首付款200多万元,就剩余购房款的支付向公积金中心和民生银行上海分行申请组合贷款。朱某认为,之后开发商并未按公积金中心和民生银行上海分行的要求提供阶段性担保,导致朱某的贷款申请手续办完后,相关贷款仍无法正常发放。

故朱某向某区人民法院起诉,请求法院判令开发商向上海市公积金中心,以及某商业银行提供阶段性保函。

 

  • 代理意见

笔者和团队同事秦律师接受开发商的委托,担任本案一审代理人。从大的方面,我们分析认为,第一,综观整份预售合同,并未约定开发商具有为小业主的提供阶段性担保的合同义务;第二,也并未有任何法律规定开发商具有为小业主提供阶段性担保的法定义务。任何一项义务派生之前提,必然是以法定或约定为基础。因此,小业主要求开发商必须提供阶段性担保,并不具有相应的请求权基础。

 

  • 判决结果

经开庭审理,某区法院认为:第一,朱某要求开发商提供的阶段性担保实质系保证,而保证系保证人与债权人之间约定,现朱某系债务人,无权要求开发商与案外人强制缔约。第二,开发商是否作出担保的意思表示并不可诉,不属于民事案件受理范围。第三,上海市市场利率定价自律机制系行业自律组织,其决议根据自律机制约定对成员产生效力。现开发商并非其成员,故决议不产生法定之义务。故法院法院驳回朱某的起诉。 

  

  • 后记

开发商在取得预售许可证后,即可以对外进行商品房的预售,该商品房实质意义上仍属于在建工程,尚未办理竣工验收备案,当然也就不能办理所有权登记。因此,从严格意义上来讲,签订商品房预售合同后,小业主仅仅取得债权,并未取得物权,因此,商品房的预售也形象地被称之为“楼花”买卖。因房屋销售价格往往很高,普通置业的小业主无法承受全额购房款,往往需要通过首付款+贷款的组合方式来支付购房款。

而贷款银行为了避免收不回贷款的风险,一般情况下,除了需要办理预购商品房抵押登记(抵押权预告登记)外,也需要开发商提供阶段性担保(为何贷款银行在已办理了预购商品房抵押登记的情况下,仍然需要开发商提供阶段性担保?这个问题涉及到预购商品房抵押登记的效力,笔者在之后的文章中会再进一步阐明)。上海市市场利率定价自律机制还在20164月份出具的文件中,要求各商业银行办理按揭时,必须要求开发商承担阶段性担保责任,担保期限自贷款发放之日起,至贷款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。

但上海市市场利率定价自律机制虽然出了这个文,能否强制要求开发商来承担这个义务?这就需要看法律规定以及购房合同的约定。从法律规定层面来看,商品房买卖合同司法解释并规定开发商必须向贷款银行提供阶段性担保。上海市市场利率定价自律机制出的这个文,仅是约束于个商业银行的贷款行为,但其并非法律法规或者司法解释,对开发商也不具有约束力。从合同约定层面来讲,也未约定开发商具有为小业主的按揭贷款提供担保之合同义务。因此,法律规定和合同约定都推导不出开发商阶段性担保的义务。

因此,对于需按揭贷款的小业主而言,为避免陷入这样的境遇,小业主在签订商品房预售合同时,需充分了解按揭贷款时开发商是否会提供阶段性担保,同时了解开发商对于贷款银行的倾向性选择意见,能够在补充合同中予以明确的,就尽量予以协商明确,虽然实践中往往不太可能实现。

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