一、案情介绍

笔者袁律师近期代理了一起二手房买卖合同纠纷。

胡某向姜某购买上海市浦东新区浦明路某房产，双方于2017年5月4日签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议，约定购房总价款1550万元，房屋建筑面积165㎡，并约定若胡某逾期付款超过十个工作日或者无故单方面要求解除合同的，需向姜某支付合同总价20%的违约金。因胡某属于限购人群，也明确将此告知了姜某，故双方又签订《补充协议》，约定如由于限购限贷国家政策原因，导致胡某无法继续购买的，则双方有权解除合同，购房者需承担20%房屋总价款的违约责任，不再承担其他任何的违约责任。

合同签订后，胡某即向姜某支付购房款30万元。但之后，因胡某无法解决其限购问题，导致双方无法继续履行购房合同，双方在协商解决方案过程中，姜某突然下发《关于解除房屋买卖合同的函》，单方面解除双方买卖合同并要求支付违约金310万元。双方遂就此发生争议，胡某要求对方全额退还已付购房款。

笔者接受胡某的委托，并分析认为，双方未能继续履行合同的最终原因在于胡某属于限购限贷人群，其未能在约定期限内解决此问题，故姜某基于合同约定主张解除合同无可厚非。但购房合同解除后，胡某是否需向姜某支付违约金以及支付多少？双方在《补充协议》中已对该无法解决限购问题时的情形进行了预判，并约定20万元违约的上限，变更了原房屋买卖合同中约定的违约金金额，之后姜某的往来邮件和短信也均未豁免胡某的违约责任，故20万元违约金的约定应得到双方的切实履行。

之后，笔者向姜某发出《律师函》，要求其全额返还30万元购房款，否则将提起诉讼。姜某收到律师函后，经再三考虑，同意按合同约定在收下20万元违约金后，返还10万元购房款。后双方就此达成补充协议，胡某配合姜某办理备案合同的撤销手续，姜某退还了胡某10万元购房款。

二、后记

在房屋买卖合同纠纷中，因限购限贷问题而产生的争议也占了很大一部分。上海现行的限购政策是上海市政府办2011年的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，以及2016年的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该两份意见对本市居民以及外地居民购房的限制条件均进行了明确规定，实践中也均是按此执行。

本案中，交易双方均是明知买受人属于限购人群，双方也对买受人不能解决限购问题而导致合同不能继续履行的情形进行合理预见，并对因此而解除合同的违约责任进行了约定。因此，当该情形最终发生而导致合同不能继续履约时，买受人选择了不继续支付购房款，出卖人选择行使合同解除权，均可以理解，买受人应按约定支付相应的违约金。

当然，出卖人若认为合同约定的违约金过低，低于因此而造成的损失，出卖人也可以弃违约金于不顾，主张违约而产生的损失。同理，买受人也可以根据《合同法》第114条以及《合同法司法解释二》的规定，主张20万元违约金约定过高，要求予以调低。本案中，在整体市场宏观调控下，该期间房屋市场价格较为平稳，出卖人在本次交易中并未受损，且房屋市场价格稳中有升，另外，本此交易金额巨大，故笔者认为该20万元违约金也较为合理。