律师观点分析
一、案情简介：40 万借款多次续签，对方想用 “借新还旧” 逃债
原告向被告出借400000 元，先后签订多份《借款合同》，并用两套房产办理抵押登记，作为还款担保。
借款到期后，被告无力还款，双方通过续签合同、重新办理抵押延续借款。
后期被告开始拖欠利息、拒不还本，并试图以 “借新还旧、旧债消灭、已离婚” 为由拒绝承担责任，甚至想甩掉夫妻共同债务。
原告面对：
借款多次续签、账目复杂；
被告试图用 “借新还旧” 脱责；
夫妻离婚，一方想撇清关系；
抵押房产顺位在后，维权难度大。
情急之下，原告委托苏州王军律师团队，全力追回 40 万借款及利息。
二、办案经过：苏州王军律师层层破局，锁定双抵押 + 夫妻共债
苏州王军律师介入后，针对 “借新还旧、夫妻共债、双房产抵押、利息计算” 四大难点，制定稳赢诉讼策略。
1. 梳理连续借贷，否定 “旧债消灭” 谎言
被告辩称 “2023 年借款已被新债还清”。
王军律师向法院证明：
前后借款是同一笔债务的续签、展期；
资金未实际返还、未结清；
抵押登记一直存续，债务从未消灭。
2. 锁定夫妻共同签字，确认共同还款
被告女方想以 “不知情、已离婚” 逃避责任。
苏州王军律师抓住关键证据：
两套抵押房产均为夫妻共有；
女方在《抵押借款合同》上亲笔签字；
以实际行为追认债务，属于夫妻共同债务。
3. 守住两套房产抵押权，确保优先受偿
本案最大保障是两套房产抵押。
王军律师坚持：
抵押权合法登记、持续有效；
原告对房产拍卖、变卖款享有第二顺位优先受偿权；
分别在20 万 + 20 万限额内优先受偿。
4. 精准核算本息，合法主张律师费
结合合同与法律上限，苏州王军律师重新核算：
本金依法调整为380800 元；
利息按年利率 12%（月 1%）支持；
律师费5000 元全额支持。
三、案件结果：完胜！本金 + 利息 + 律师费 + 双房产优先受偿全支持
苏州市某人民法院判决：
完全采纳苏州王军律师全部代理意见！
判令两被告共同归还借款380800 元；
判令支付 ** 利息（年利率 12%）** 至实际付清；
判令支付律师费 5000 元；
判令原告对两套抵押房产折价、拍卖、变卖款分别在 20 万限额内优先受偿；
诉讼费、保全费、公告费全部由被告承担。
? 本金稳稳拿回? 利息合法支持? 律师费全额支持? 双房产抵押优先受偿
? 夫妻共同债务逃不掉
四、律师观点：苏州王军律师民间借贷抵押案件权威总结
苏州王军律师结合本案，总结大额借贷、房产抵押、借新还旧、夫妻共债最关键实务规则：
1. 借新还旧≠旧债消灭，连续借贷可合并认定
很多债务人想用 “新签合同” 推翻旧债。
苏州王军律师明确：
同一笔借款续签、展期、转单，债务连续不中断；
只要未实际结清、未还全款，旧债不会消失；
抵押登记持续有效，不会因重签合同失效。
2. 只要在抵押合同上签字，就算离婚也要共同还债
这是本案最核心胜诉点：
夫妻共同签字借款 / 抵押 → 夫妻共同债务；
离婚协议不能对抗债权人；
离婚后双方仍要一起还钱。
3. 房产抵押一定要登记！登记 = 优先受偿权
苏州王军律师反复提醒：
光签合同、押房产证没用；
必须去不动产登记中心办理抵押登记；
登记后，房子拍卖你优先拿钱，比普通债权人先受偿。
4. 合同写清楚：律师费、诉讼费由违约方承担
王军律师提示：
借款合同一定要加一句：
“实现债权的费用（律师费、诉讼费、保全费）由违约方承担”；
有这条，律师费大概率被法院支持；
打官司成本由老赖买单。
5. 利息、违约金不能超法定上限，专业律师会帮你算到最稳
民间借贷司法保护上限是LPR 的 4 倍；
利息 + 违约金 + 其他费用合并计算；
超出部分法院不支持，专业律师会帮你合法最大化。
苏州王军律师专注办理：
大额民间借贷｜房产抵押借款｜借新还旧纠纷
夫妻共同债务认定｜优先受偿权实现
本息精准计算｜律师费、诉讼费主张
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