法释〔2023〕1号 最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(及其分析解读)
最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
最高人民法院
2023年4月20日
最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
法释〔2023〕1号
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
【解读】
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。明确建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
《建设工程施工合同解释（一）》第三十六条明确了三种权力的实现顺位：建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
商品房消费者主张房屋交付请求权优先于其他权利的条件
①商品房消费者（非一般买受人）
①以居住为目的
②支付全部价款（房屋消费者物权期待权要求交付50%以上价款）
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
消费者请求返还已付购房款的权利与消费者购房优先权虽权利性质有所不同，但基于保护消费者生存利益的同样目的，在权利顺位上应当优先于建设工程价款优先权。
只有在商品房无实际交付可能情况下，消费者解除买卖合同，对开发商的返还价款请求权优先于其他权力；
对于一般的商品房违约交付，消费者要求解除合同返还价款的，该返还价款请求权只是一般的债权，实现顺位上要劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权等担保物权。
【最后确定优先顺序】
（1）买房人的优先权：消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（2）工程款优先：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《民法典》第807条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（3）抵押人优先权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
（4）国家税收权优先等：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
