【合同】买卖合同纠纷瑕疵担保责任及案例

【合同】买卖合同纠纷瑕疵担保责任及案例

瑕疵担保责任，是担保责任中的一种，是指依法律规定，在交易活动中当事人一方移转财产或权利给另一方时，应担保该财产或权利无瑕疵，若移转的财产或权利有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。传统的瑕疵担保理论包括权利瑕疵和物之瑕疵，二者构成了完整的瑕疵担保责任制度。

【关于物的瑕疵担保责任】

物的瑕疵担保责任主要是指出卖人应担保其交付的标的物在质量、性能、效用等方面符合合同约定的要求。如果出卖人交付的标的物存在质量问题，即不符合质量要求，买受人可以根据相关法律规定请求出卖人承担违约责任。具体来说，买受人可以依据《民法典》第五百八十二条至第五百八十四条的规定，要求出卖人承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

【关于权利瑕疵担保责任】

权利瑕疵担保责任则是指出卖人应担保其出售的标的物在权利上不存在任何负担或限制，即买受人能够完全、自由地享有和行使标的物的所有权或其他权利。如果因权利瑕疵导致买受人无法完全享有或行使标的物的权利，出卖人同样需要承担相应的法律责任。

【法律法规】

第六百一十七条【质量瑕疵担保责任】出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第六百一十八条 【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。

【案例】

事实和理由：被告于2023年**月**日在某某网某某资产网络平台发布了《关于拍卖某某市GG区凤凰城﹒玫瑰园**幢*单元601室房产公告》，其公开于2023年**月**日**时起至2023年**月**日**时止，在某某平台公开拍卖位于某某市某某区××路××路××幢××单元××室房产，原告报名参与竞拍，并于2023年**月**日支付竞拍保证金800000元。经过线上多轮竞拍，原告于2023年**月**日11:30:56以2100000元的价格竞拍成功。竞拍成功后，原告发现被告隐瞒了房屋的重要事实，该房屋为没收财产，原房主为影响极为恶劣、涉枪黑社会犯罪分子张某某，原告购买该房屋主要因其为学区房，是以孩子上学、自住为目的而竞拍的该房屋，但该房屋涉黑的事实导致原告及家人对居住该房屋产生了巨大的心理阴影，无法接受居住在这样的房屋里。该重要事实被告在该房屋的整个拍卖过程中及后来均未作信息公开提示，也从未告知过原告。后原告多次与被告交涉，在交涉过程中得知拍卖房屋属于行政事业单位国有资产，按照相关规定应当在政府批准设立的产权交易机构按规定程序公开处置，而该次拍卖的某某平台不属于该类机构。这次拍卖违反了相关规定，被告因此也不愿继续履行该次拍卖成立的房屋买卖合同。在双方协商、沟通解决办法期间，某某当地政府为了化解地方政府债务，又将案涉房屋过户给了案外单位，导致被告已无实际向原告交付房屋、履行合同的可能性。原告因此次拍卖向某某平台支付了软件服务费*****元，因被告的过错给原告造成的该经济损失应当由被告承担。另被告占有原告资金至今，应当向原告支付违约金，弥补给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。

某某市某某服务中心辩称，原告所述事实基本属实，双方合同已经解除了，房屋没有交付，被政府用于化债了。对于原告主张的保证金、违约金和损失，被告能确认的只有保证金，被告在交易中评估和拍卖也有花费，应当从保证金中予以扣除。

本院经审理认定事实如下：2023年**月**日，被告在某某平台发布《关于拍卖某某市GG区凤凰城﹒玫瑰园12幢2单元601室房产公告》，拍卖标的位于某某市某某区××路××路××幢××单元××室房产，起拍价*******元，保证金800000元，加价幅度10000元，拍卖时间自2023年**月**日**时起至2023年**月**日**时止（延时除外）。公告中关于保证金和余款支付约定拍卖竞价前将竞买人支付宝账户内锁定相应资金作为应交的保证金，拍卖结束后未能竞得者锁定的保证金自动解锁，锁定期间不计利息。拍卖余款需在拍卖成交后五日内汇款至处置方指定账户。拍卖成交后买受人毁拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价。特别提示约定标的物以实物现状为准，处置方及服务机构不承担本标的的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买者视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。平台软件服务费约定拍卖标的物通过某某拍卖系统网络竞价流程成交，买受人应按照规则向某某平台支付软件服务费。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告竞拍成功被告拍卖的房屋后，未在指定期间支付尾款，并明确表示不愿意继续购买房屋，被告表示同意并将房屋处置给他人，现原告请求解除双方成立于2023年**月**日关于某某市某某房屋的买卖合同，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”本院认为致使本案房屋买卖合同解除原、被告均存在过错，被告在拍卖公告中未披露房屋来源特殊的信息，原告亦未尽到审慎尽职调查义务，致双方合同不能继续履行下去，现原告请求被告退还已支付的定金800000元，本院依法予以支持。对于原告请求的违约金、经济损失、被告主张的房屋评估费，因双方均存在过错，该损失由双方自行承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条规定，判决如下：

一、原、被告关于某某市某某房屋的买卖合同关系予以解除；

二、被告某某市某某服务中心于本判决生效之日起十日内向原告康某某退还保证金800000元；

三、驳回原告康某某其余诉讼请求。