卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同
入库编号
2023-07-2-091-007
傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
——卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同
关键词
民事、房屋买卖合同、违约、卖房广告宣传学区房、要约邀请、要约、解除合同
来源：最高人民法院
基本案情
原告傅某甲、傅某乙诉称：傅某甲、傅某乙向某某房地产公司（以下简称房地产公司）购买一套商品房，房地产公司承诺购房后傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学，但最终未能就读该校，傅某甲、傅某乙是基于房地产公司的虚假广告及虚假承诺购买了房产，故起诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.房地产公司返还傅某甲、傅某乙购房款135万元并承担利息损失；3.房地产公司赔偿傅某甲、傅某乙93600元。
被告房地产公司辩称：1.购房款并非傅某甲、傅某乙诉称的135万元；2.曾许诺学区并非虚假宣传，是因为政策原因才没能落实，且学区问题并非合同条款约定内容，傅某甲、傅某乙不能以此为由来解除合同。
法院经审理查明：2019年5月20日，房地产公司与傅某丙（傅某甲、傅某乙的女儿）签订《定金合同》，傅某丙预定案涉房屋。同年6月21日，傅某甲、傅某乙对案涉房屋部分空间进行装修，工程费为8500元。2019年6月22日，房地产公司与傅某甲、傅某乙签订《商品房买卖合同》，约定傅某甲、傅某乙购买案涉房屋，购房款121万元及税费10万元。6月25日，傅某甲、傅某乙办理房屋产权登记手续，并支付契税18245元和不动产登记费80元。
另查明，房地产公司曾在售楼活动中时使用“6月前买房，9月可入学”的宣传语，购房时销售员也作出同样承诺。但在购房后傅某甲、傅某乙被房地产公司工作人员告知无法入读该学校。2019年8月22日，傅某甲、傅某乙就上述问题向所在地市场监管局投诉，要求退房或者补偿不能入学该校的损失和学区房附加值。经市场监管局调解，房地产公司只愿意承担未能就读某县实验小学的损失93600元，对于退房和补偿附加值的要求不能满足，双方未达成一致故而成讼。
浙江省浦江县人民法院于2020年4月10日作出（2019）浙0726民初7124号民事判决：一、房地产公司赔偿傅某甲、傅某乙损失93600元；二、驳回傅某甲、傅某乙的其他诉讼请求。傅某甲、傅某乙不服，提起上诉，浙江省金华市中级人民法院于2020年8月6日作出（2020）浙07民终1953号民事判决：一、撤销一审判决；二、解除傅某甲、傅某乙与房地产公司之间的《商品房买卖合同》；三、房地产公司支付傅某甲、傅某乙购房款等款项共135万元，并赔偿其他损失20000元以及利息损失；四、傅某甲、傅某乙将案涉房屋过户登记到房地产公司名下；五、驳回傅某甲、傅某乙的其他诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案的争议焦点系傅某甲、傅某乙与房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孙可以就读某县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。且傅某甲、傅某乙购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某甲、傅某乙有权解除合同。合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给傅某甲、傅某乙，并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。关于傅某甲、傅某乙主张其外孙不能入读某县实验小学的损失赔偿问题，虽房地产公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。根据本案的实际情况，法院酌定房地产公司赔偿20000元。
裁判要旨
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第509条、第563条、第577条（本案适用的是1999年10月1日《中华人民共和国合同法》第60条、第94条、第107条）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条
一审：浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初7124号民事判决（2020年4月10日）
二审：浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终1953号民事判决（2020年8月6日）
（民一庭）
