出租方租赁物不符合约定不构成根本性违约
中国法院网讯 (刘英生 陶然) 近日，江西省南昌市西湖人民法院判决了一起租赁合同纠纷案，法院认为出租方提供不符合约定的租赁物，存在重大违约，但租赁物瑕疵并不构成根本性违约。
法院经审理查明：2018年4月，被告1某产权交易所发布《信息披露公告》，载明：以现状挂牌被告2某中心原办公楼，以整体打包方式进行公开招租，租期5年。原告某酒店于2018年5月提出书面申请，申请承租涉案房屋，并按公告要求交纳了交易保证金人民币30万元至被告1某产权交易所。2018年5月22日，被告1某产权交易所发布《受让人资格确认通知》，通知原告具备该项目受让人资格。后租赁房屋交付时，原告发现租赁房屋现状与招标出租的状况不符，房屋内原有20余台空调被原承租方拆除，房屋吊顶和消防管网等也存在一定程度的损坏。原告认为被告2某中心不能按招标公告约定交付房屋，导致合同目的无法实现，故未与被告2某中心签订正式的租赁合同，并于2018年7月11日向被告1某产权交易所发函，申请退回30万元交易保证金未果。原、被告因此产生纠纷，原告遂诉至法院，要求被告1、2共同返还保证金30万元。
一审法院认为，依《合同法》第60条第l款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以认可，双方应按照约定全面履行自己的义务。涉诉房屋内装修及物品虽然有一定程度的损坏以及空调被拆除等，但尚不构成根本性违约，并不必然导致合同无法履行，原告可与被告2某中心沟通租赁房屋内部装修及空调拆除问题，再行决定合同是否继续履行。对租赁合同未能实际履行，导致租赁物造成一定时间的闲置，产生了一定的租金损失，双方均负有责任。法院院酌定原告承担30%的次要责任，被告承担70%的主要责任。原告责任部分，被告2某中心有权扣除一部分保证金作为补偿。故法院最终认定被告2某中心应返还原告某酒店保证金21万元（30万元×70%），因保证金由被告1某产权交易所保管，故由被告1某产权交易所直接给付原告某酒店即可。据此，一审法院依法判令：被告1某产权交易所退回原告某酒店交易保证金人民币21万元，并驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉，并按照判决履行完毕，做到了案结事了。
【评析意见】
出租方提供不符合约定的租赁物，存在重大违约，是导致租赁合同无法履行的主要原因，应承担主要责任。但租赁物存在瑕疵尚不构成根本性违约，并不必然导致合同无法履行。承租方作为守约方在遭受违约之时，有防止损失扩大的义务。对租赁合同未能实际履行，导致租赁物造成一定时间的闲置,出租方与承租方应各自承担主次责任。一审法院的处理，明晰了双方的责任，化解了社会矛盾，宣判后双方均未上诉，并按照判决履行完毕，取得了很好的社会效果。该案对提供瑕疵租赁物的处理，具有一定的典型意义。
