法律咨询

您好，我是一个农产品种植户，且以种植大棚蔬菜为主。因为我提倡绿色种植理念，所以蔬菜的销量很好。为了扩大种植规模，我决定承包更多的土地。但是，我手头没有那么多的流动资金，所以我打算向朋友甄某借50万元。朋友甄某同意借给我钱，但是他要求我把县城的房子抵押给他。同时，甄某还希望在合同中约定：“债务人到期不履行债务，抵押物就归债权人所有。”虽然我当时知道我的房子价值80万元，是高于50万元债务的，但是我觉得我到期可以还款，所以同意了甄某的要求。现在，还款日届至，我还没有筹足50万元，于是甄某主张行使抵押权，要求我把房屋过户给他。我认为，我房子的价值高于对甄某的债务，如果我按照甄某的要求过户，对我是不公平的。我想咨询一下，我们当初的约定有效吗？

律师答疑

您二人当初的约定是违法的。您二人的约定属于法律上的“流质契约”，所谓流质契约是指，当事人在抵押合同中约定如果债务人到期无法清偿债务，则抵押物的所有权直接归债权人所有的契约。那么，此类契约是否合法有效呢？法律规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”与此同时，法律还规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”可见，以上两部法律都规定了禁止流质制度。一般而言，债务人借债时处于弱势，债权人很可能利用其优势强迫债务人以价值高的担保物担保价值较低的债权。此外，债权人也可能对担保物的价值作过高的估价，从而不利于担保其全部债权的实现。因此，从保护债务人以及债权人的角度，流质契约也应当予以禁止。可以说，我国法律禁止流质契约是为了平衡当事人的利益，避免明显不公平现象的出现，从而维护正常的交易秩序。据此，您二人的此项约定无效。甄某不能直接取得该房子的所有权，也不得要求您协助其办理房屋过户手续，他只能就拍卖该房子所得价款优先受偿。