律师观点分析

无权代理的法律后果

一、    案件简介

杨某与徐某系夫妻关系。2013年9月11日，杨某携一女士，假称徐某，向郭某提出借款25万元，因担心其无力偿还，约定如不能归还借款，则郭某有权处分原告名下的房屋。杨某携该假徐某带了原告的身份证、户口本、房地产权证办了委托书公证，约定全权委托郭某办理原告房产的相关买卖手续。后，杨某携该假徐某，持原告身份证到银行柜台办理了一张银行卡，2013年9月12日，郭某将25万元转账到上述银行卡账户，并约定年利率24%，利息按月支付，后，该款被杨某取走。之后半年杨某未按期支付利息及归还本金。2014年3月，郭某决定处分原告名下房产以清偿债务，此时正好知道其亲戚刘某儿子没有房屋，刘某也同意购买该房屋，双方通过中介签订了房屋买卖合同，刘某支付了购房款33万元，并于2014年4月1日办理了过户手续。2015年2月公证处出具撤销公证书决定书，载明因申请人杨某携假冒“徐某”的女子，签署了委托书，导致徐某的合法权益受到侵害，致使公证书的基本内容与事实不符，故决定撤销(2013)沪国证字第1801号委托书公证书。

后徐某委托本所同事及本律师，向法院起诉郭某、刘某，要求将房屋过户至徐某名下。我们向法院提出认为：行为人没有代理权以被代理人（徐某）名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；且刘某在与郭某签订房屋买卖合同过程中，在房屋成交价低于市场价且徐某一直居住在该房屋内的情况下，对有关事实未作任何实质性审查，且过户手续办理后，亦未向原告主张过交房，不符合常理，不能构成表见代理。

最终法院采纳了我们的意见，判决刘某向徐某返还涉案房屋。

二、律师分析

本案是一例典型的无权代理案件，涉案房屋属于夫妻共同财产，对于夫妻间的重大财产处分应当由夫妻双方共同决定，本案中丈夫为了借款与他人签订买卖合同，找人假扮妻子并与出借人办理了代理买卖房屋的公证手续，在丈夫未及时还款的情况下，出借人依据公证手续将房屋出售的行为属于无权代理，未经妻子的追认，对妻子不发生效力。且本案中房屋购买人刘某，未以合理对价购买房屋，不应认定为善意第三人，因此最终法院支持了徐某的请求，判决刘某返还房屋。