吴X、潘X二审民事判决书

律师观点分析

本院认为，本案的焦点问题是吴X、潘X对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，吴X、潘X与焦XX在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。吴X、潘X与焦XX于2018年3月1日签订案涉房屋的《房屋买卖协议》，该协议有见证人戴X,4的签字，2018年4月2日，焦XX与戴X,4签订委托书，委托戴X,4代理其办理案涉房产的房产证领取及解除抵押登记等事项，并于同日对委托行为进行公证，上述行为均发生在人民法院查封案涉房屋之前（案涉房产查封于2019年8月22日）。吴X、潘X和焦XX签订的的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。”但上述规定的立法目的是为了保护抵押权人的利益。同时《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条也规定了“受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”即受让人行使涤除权，涤除标的物上的抵押权负担，转让行为有效。此立法和司法解释的指导思想在于保障三方的利益平衡，既保护抵押权不受侵害，也充分发挥物的效益。本案中被上诉人吴X、潘X受让房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人焦XX转让该房屋时虽未经抵押权人银行的同意，但吴X、潘X按照协议约定履行义务，自2018年3月起以焦XX的名义按月缴纳房贷，并没有损害银行的实质性利益，不影响银行抵押权的实现。因此该转让行为有效，双方签订的合同是合法有效合同。其次，吴X、潘X在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。吴X、潘X提交的物业费、垃圾处理费、电梯运营费收据的落款日期也均在案涉房屋被查封日期之前。另外吴X、潘X提供了其2018年12月6日通过支付宝缴纳物业费的转账记录，该转账时间也发生在案涉房屋被查封之前。以上证据能够形成证据链条，证明吴X、潘X在案涉房屋被人民法院查封之前已经进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是“合法占有不动产”的必要条件。再次，关于支付房款的情况。吴X、潘X提供了其向焦XX、尚X,4银行账户转账的转账凭证六张及焦XX出具的收款收据三张，其中银行转账共计63万元，现金13万元。且吴X、潘X自2018年3月起，每月直接向焦XX的还款账户转款4000元，并提供了相关的银行流水。可见吴X、潘X有真实的购房意图，并已按照其与焦XX签订的《房屋买卖协议》支付了合同约定的全部价款。最后，非因吴X、潘X自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，吴X、潘X依旧无法办理过户。因此吴X、潘X在办理过户登记中没有主观过错。综上，吴X、潘X对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

关于吴X、潘X的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，吴X、潘X请求排除对案涉房屋的执行措施，本质上系要求不得执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，本院予以支持。

关于诉讼费承担问题。因郭XX、焦XX不能偿还债务，且焦XX将案涉房产出卖之后，并未将所得款项用于偿还其欠左XX的债务，在左XX申请执行过程中又形成了对案涉房产的执行异议和执行异议之诉案件，焦XX对本案的产生存在明显过错，浪费了司法资源，本院决定由其承担本案的一、二审诉讼费，以示惩戒。

综上所述，上诉人吴X、潘X的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5368号民事判决；

二、不得执行位于南阳市建设路宇信凯旋城3号楼2单XX房产。