律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，

上诉人（原审被告、反诉原告）：李某某

两上诉人共同委托诉讼代理人：李阳,国浩律师（合肥）事务所执业律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某1

委托诉讼代理人：陶奇，黄嘉,浙江融哲律师事务所律师。

原审第三人：浙江某房地产经纪有限公司

法定代表人：何某某，执行董事。

委托诉讼代理人：巴某某、徐某某，该公司员工。

上诉人张某某、李某某因与被上诉人李某1、原审第三人浙江某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2022）浙0110民初9614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定：2022年4月10日，张某某、李某某（甲方）

与李某1（乙方）、某经纪公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，主要约定：乙方经丙方居间服务而购买甲方位于杭州市余杭区五常街道香悦四季轩1幢1单元501室房屋，建筑面积104.37㎡，价格5300000元；乙方于签订《房屋买卖定金协议》当日支付甲方定金200000元；甲方未将该房屋出租；甲方确认该房屋主体结构和公共区域不存在渗水、漏水现象，乙方已充分知晓该情况并自愿购买该房屋；甲、乙双方协商一致，于查档通过后5个工作日内共同办理网上签约手续并签署《杭州市房屋转让合同》等法律文件；在本协议约定期限内，若乙方未与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方未与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务的违约责任，具体：逾期在十五个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋价的10%支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同、并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价格的10%支付违约金，如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日始至实际履行之日止的违约金。前述《房屋买卖定金协议》签订之后，李某1于2022年4月10日向张某某支付购房定金人民币200000元，张某某也向李某1出具了收据。2022年4月11日，李某1在某经纪公司工作人员陪同下前往房屋内进行查看，发现房屋的次卫生间墙顶存在渗水问题，且当时房屋内仍然还有租客。2022年4月15日上午8时16，李某1在和某经纪公司工作人员徐某某聊天中提到：“小徐，签合同前，我再三跟你确认房屋是否存在漏水。你说你仔细检查过，不存在漏水，当时你是怎么检查的？”， 徐某某回复：“因为这个地方我当时确实也没看到，然后我主要看了一下厨房的屋顶，然后加主卧卫生间的屋顶，次卧当时我想要主卧没问题，一般都是主卧问题多一点，主卧没问题，我想看工位一般没什么问题的。”；2022年4月15日下午14时53分，在李某1、张某某以及某经纪公司工作人员的群聊中，张某某说道： “房子我已经安排物业房子处理了，很快就能搞好，毕竟是二手房，我的房子还不到交房的时候，漏水是正常情况，就算你买新房，开发商在没交付之前你也看不到房子啊。”。而同一日下午即2022年4月15日下午，某经纪公司完成前述房屋的查档，并将查档信息反馈给李某1与张某某、李某某。但李某1认为所出售的房屋存在漏水和出租他人的问题，不同意继续履行《房屋买卖定金协议》，并提出要起诉张某某，某经纪公司将李某1的意见通过微信截屏形式发送给了张某某。2022年4月22日，某经纪公司工作人员徐某某在微信中问李某1是否还要继续履约，李某1回复：“我早就给你们说过了，你们隐瞒漏水和出租信息，属于严重违约，还想倒打一耙，我已经在走诉讼程序维护自己的权益，法庭上见吧”。2022年5月17日，张某某通过顺丰快递向李某1邮寄购房违约告知函：“李某1，你好!你于2022年4月10日与我签定的房屋地址为杭州市余杭区五常街道香悦四季轩1幢1单元501室的《房屋买卖定金协议》，但你至今未履行协议，严重违反了双方在《房屋买卖定金协议》第五条第2款中办理网上签约手续的时间约定。你的违约行为，给我造成了经济损失。依据相关法律规定和《房屋买卖定金协议》的约定，我将按照协议约定追究你的违约责任。现正式发函告知于你：依照《房屋买卖定金协议》第八条的约定，我将终止与你的房屋买卖关系，对于你已缴纳的购房定金贰拾万元整不予退还，并保留追究按协议约定房屋价10%违约金的权利。”。李某1于2022年5月18日收到函件后回复：“你方寄送的购房违约告知函，我方已经收悉，现致函回复如下：针对你方与我方及某公司三方签订的案涉《房屋买卖定金协议》，是你方存在严重的违约行为，导致双方无法继续签订正式的《杭州市房屋转让合同》。我方不存在你方发函所称内容，而且我方也早已针对你方的违约行为在案涉协议约定的签订《杭州市房屋转让合同》期限前向法院提起诉讼，法院已经受理立案。”，在收到李某1回复后，张某某、李某某于2022年6月24日将房屋出卖给了案外人。因李某1与张某某、李某某均认为对方存在违约行为，因此发生争议，李某1于2022年5月6日起诉至原审法院，张某某、李某某于2022年9月21日收到起诉状副本。 本案经开庭审理，且经调解，双方不能达成调解协议。

李某1提起诉讼，要求：1、判令与张某某、李某某解除《房

屋买卖定金协议》；2、判令张某某、李某某共同双倍返还定金400000元；3、诉讼费由张某某、李某某负担。 张某某、李某某提起反诉，要求：1、确认与李某1签订的《房屋买卖定金协议》已于2022年5月17日解除；2、判令李某1支付违约金330000元(5300000元的10%，扣除已支付的200000元，下剩330000元)；3、反诉诉讼费由李某1负担。原审法院认为，李某1与张某某、李某某签订的《房屋买卖定金协议》合法、有效。在定金协议签订后，李某1发现定购的房屋存在渗水等问题，而这些问题并非双方签订定金协议时已列入协商范围，属于出现了定金协议约定范围之外的新问题，基于该问题，李某1与张某某、李某某不能取得协商一致意见而不履行《房屋买卖定金协议》，不办理网签、签订正式购房合同，并不违反定金协议履行，各自均不构成违约，因而李某1主张双倍定金返还与张某某、李某某主张违约金，均与定金协议约定不符，也缺乏法律依据；与此同时，因定金协议约定范围之外的新问题，双方不能达成一致意见，从而导致不履行《房屋买卖定金协议》，无法实现合同目的即办理网签、签订正式购房合同，李某1与张某某、李某某均有权通知解除该协议履行，其中李某1以提起诉讼方式行使，张某某、李某某以发函件方式行使，但张某某、李某某以2022年5月18日函件先于李某1的起诉状副本2022年9月21日送达，因而确认先到达的函件之日即2022年5月18日为《房屋买卖定金协议》解除之日，而《房屋买卖定金协议》解除，张某某、李某某所收的定金200000元，则理应退还李某1。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》第九十条之规定，原审法院于2023年4月9日判决：一、确认张某某、李某某与李某1签订的《房屋买卖定金协议》于2022年5月18日解除；二、张某某、李某某退还李某1定金人民币200000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回李某1其他诉讼请求。四、驳回张某某、李某某反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元，由李某1负担1075元、张某某、李某某负担1075元；反诉案件受理费3125元，由张某某、李某某负担。

宣判后，张某某、李某某不服，向本院提起上诉称：一、被

上诉人李某1辩称上诉人张某某、李某某在签订合同时隐瞒房屋漏水及房屋出租的事实，应属以欺诈方式订立的合同，被上诉人李某1应当行使合同撤销权，而非合同解除权。二、被上诉人李某1不享有合同解除权。在庭审时，被上诉人李某1自述在查档前到案涉房屋内查看房屋共三次，案涉房屋顶部渗水，被上诉人李某1在看房时并未提出异议，至于庭审时被上诉人李某1提出未到卫生间查看，未看到渗水，与客观事实不符。上诉人张某某、李某某从未隐瞒房屋漏水的事实，即使被上诉人李某1未到卫生间查看，过错责任在于被上诉人李某1，而不在上诉人张某某、李某某。此外，案涉房屋不存在结构性漏水、渗水，渗水系因案涉房屋楼上601室业主家的卫生间防水没做好导致，张某某在得知案涉房屋渗水后第一时间通知物业进行维修，并用最短时间将渗水解决好，张某某在案涉合同履行过程中不存任何过错或者过失行为，若让张某某返还全部定金，对上诉人张某某、李某某严重不公平。退一步来说，即使案涉房屋存在渗水，仅是轻微瑕疵，并不影响合同目的的实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”由此可见，即使存在轻微瑕疵，只要不影响合同目的的实现，守约方依然不得请求解除合同。况且在本案中，上诉人张某某、李某某连轻微违约责任都没有，渗水非上诉人张某某、李某某主观意识所造成，客观上也非二人所能控制，故上诉人张某某、李某某不存在任何违约责任。在本案中，被上诉人李某1在查档后未在规定期限内与上诉人张某某、李某某签订《杭州市房屋转让合同》，违约责任在被上诉人李某1，而非上诉人张某某、李某某，故被上诉人李某1没有合同解除权。三、被上诉人李某1与上诉人张某某、李某某解除房屋买卖合同后，以510万元将案涉房屋转让给沈根荣，给上诉人张某某、李某某造成20万元的经济损失。2022年6月24日上诉人张某某、李某某与案外人沈荣根签订案涉房屋买卖合同，合同备案价为300万，最终成交价为510万，因被上诉人李某1违约给上诉人张某某、李某某造成直接经济损失20万元，被上诉人李某1应对上诉人张某某、李某某作出赔偿。四、被上诉人李某1应承担预约合同违约金责任，应对上诉人张某某、李某某作出赔偿。民法典第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”《房屋买卖定金协议》第七条第2项约定，在本协议约定期限内，若被上诉人李某1未与上诉人张某某、李某某签订《杭州市房屋转让合同》，被上诉人李某1无权要求上诉人张某某、李某某返还定金。在本案中，被上诉人李某1在合同目的完全可以得到实现的情况下，拒绝与上诉人张某某、李某某签订正式房屋买卖合同，主观恶意明显，上诉人张某某、李某某因为案涉房屋无法履行，又将房屋转售他人，因为房价下跌而造成20万元的经济损失，被上诉人李某1对此应当作出赔偿。原审法院认定事实错误，导致适用法律错误，判处结果明显有失公允，上诉人依据我国民事诉讼法的相关规定，提起上诉，请求二审法院依法查明案件事实，做出公正之裁判。上诉请求：一、撤销(2022)浙0110民初9614号民事判决第二项；二、改判驳回被上诉人李某1要求上诉人张某某、上诉人李某某返还200000元的诉讼请求；三、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人李某1承担。

针对张某某、李某某的上诉，李某1答辩称：一、针对上诉人提出的第一点事实和理由，该事实和理由无法成立。首先，要说明的是李某1在签订案涉《房屋买卖定金协议》时，协议里明确要求上诉人要保证确认房屋主体结构和公共区域等位置不存在漏水、渗水现象，以及没有将该房屋进行出租，而签约后李某1才发现案涉房屋存在明显严重漏水、渗水现象，租客也没有清退，而且上诉人这些违约的事实也在一审得以确认，上诉人的这些行为明显构成严重违约。其次，李某1是要行使合同撤销权还是合同解除权，是李某1的权利，本案李某1依法享有合同解除权并行使相应的合同解除权不存在任何问题。二、针对上诉人提出的第二点事实和理由，同样无法成立。1、本案存在严重违约的是上诉人，李某1依法享有合同解除权。不论是一审双方提交的证据还是庭审查明的事实，均能证明上诉人在案涉《房屋买卖定金协议》中明确保证确认该房屋主体结构和公共区域等位置不存在漏水、渗水现象，且保证未将该房屋出租，但签约后李某1在查看房屋时才发现房屋存在漏水、渗水问题，且当时房屋内仍然有租客没有清退，因此上诉人的行为明显构成严重违约，这是导致双方无法签订正式房屋转让合同的直接原因，并导致案涉合同目的无法实现。2、本案李某1不存在任何违约行为，且依法行使了相应的解除权。首先，李某1在知悉上诉人的违约行为后，在协议约定的签约期限内明确向上诉人和第三人表示因为上诉人存在上述的严重违约行为，要解除案涉《房屋买卖定金协议》，并会向法院起诉维权。其次，李某1在2022年4月20日，案涉协议约定的签订正式房屋转让合同时间前，针对上诉人的违约行为向一审法院起诉，要求就是解除案涉协议和双倍返还定金，并且也告知了上诉人。自始至终，李某1都不存在违约行为，一审法院也认定李某1不存在违约行为。最后，上诉人始终在强调李某1不与其签订正式房屋转让合同，却丝毫不去反思为什么双方未能签订正式房屋转让合同，在其提供的房屋存有问题以及其自身存在重大违约的情况下，不应苛责李某1要无视其违约行为与其签订正式房屋转让合同。这完全没有任何道理。3、上诉人声称本案渗水原因系他人导致，在第一时间组织了维修，并且在最短时间内解决好了，这完全与本案事实不符，上诉人在一审时就已经讲到了该点意见，一审法院也让其庭后补充相应的证据。这里，李某1要强调的是直到今天都没有看到上诉人关于此项事实的证据，上诉人也从未告知李某1真实的漏水、渗水原因，也没有就维修方案与李某1进行过任何商议，更没有告知李某1维修的进展情况，上诉人却称其在案涉合同履行过程中不存在任何过错或过失行为。而且李某1一直要求的就是精装房，所以才在签订《房屋买卖定金协议》前多次要求上诉人及第三人某公司保证房屋无漏水、渗水情况，不存在质量问题，并在合同条款中特别注明张某某、李某某确认房屋主体结构和公共区域等位置不存在漏水、渗水现象，以及没有出租，现在出现这种漏水、渗水问题本身也与李某1的购房目的相违背。4、本案系预约合同纠纷，重点在于审查是哪一方的原因导致未能签订正式合同，结合前文论述，本案完全是因为上诉人的严重违约行为才导致双方未能签订正式房屋转让合同，因此李某1才起诉要求解除案涉协议，并要求上诉人双倍返还定金。一审法院虽然没有判决支持李某1要求双倍返还定金的诉求，仅支持了返还定金，但李某1依然认为己方的诉求是有事实和法律依据的，之所以没有提出上诉，只是本身尊重一审判决和避免诉累的原因。三、针对上诉人提出的第三点事实和理由，无任何事实和法律依据，无法成立，也与本次二审无关。首先，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，上诉人提出的该点事实和理由与其上诉请求并无关系，不属于本案的审理范围，其次，上诉人主张其有经济损失，但没有提供充分证据来证明，完全是自说自话，上诉人当庭提供的证据是逾期举证，真实性也有问题，也无法证明其待证目的。最后，即便上诉人将房屋出售给他人时房价低于出售给李某1的价格，也与李某1无关，房屋价格本就是浮动的，上诉人当时急于出售房屋，即便降价销售也是其个人行为，不是李某1导致的。而且，本案中未能签订正式房屋转让合同的原因在于上诉人一方，李某1不存在任何过错。另，即便有损失，该损失也不是李某1造成的，两者之间不存在法律上的因果关系。四、针对上诉人提出的第四点事实和理由，同样没有事实和法律依据，也与本案无关，无法成立。首先，上诉人提出的该点事实与第三点事实和理由一样，与其上诉请求没有任何关系，不属于本案审理范围。其次，李某1在本案中不存在任何违约行为，本案完全是因为上诉人的严重违约行为导致案涉《房屋买卖定金协议》的合同目的无法实现，双方未能签订正式的房屋转让合同，李某1依法有权解除案涉协议，并有权要求上诉人双倍返还定金。最后，上诉人既没有提供损失的证据，也没有提供其损失合理性的证据。而且本案李某1不存在过错，也不存在违约行为，即便其有损失也与李某1的行为之间不存在法律上的因果关系。综上所述，上诉人提出的上诉请求无任何事实和法律依据，完全是其自说自话，前后逻辑也存在矛盾之处，应当依法驳回其全部上诉请求。

原审第三人某经纪公司答辩意见：对于上诉人和被上诉人

的答辩及诉求没有意见，仅对事实部分协助法庭调查进行陈述。

上诉人张某某、李某某向本院提交：证据一杭州市房屋转让合同、补充协议，证明：1、2022年6月24日，杭州市我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，上诉人张某某、李某某将案涉房屋出售给案外人沈荣根，合同备案价为300万元；2、2022年6月24 日上诉人张某某、李某某与沈荣根、钱小凤签订补充协议，案涉房屋转让价款为300万，装修款转让价210万元，案涉房屋最终实际交易价格为510万元；3、因被上诉人李某1的违约行为导致案涉合同无法履行，给李某某、张某某造成经济损失20万元。证据二身份证、户口本、结婚证，证明沈荣根与钱有子系夫妻关系，钱小凤系沈荣根、钱有子之女，钱小凤随母姓。证据三中国建设银行个人活期账户全部交易明细、杭州银行付款凭证，证明：1、沈荣根之女钱小凤于2022年6月1日至2022年6月24日分7次共向专张某某转账210万元，其中6月1日支付购房款，购房定金20万元，支付购房定金40万元和10万元，6月16日支付购房定金30万元，6月23日转账50万元，6月24日转账50万元，6月24日支付房款10万元；2、2022年6月24日沈荣根向张某某支付购房款300万元；3、案涉房屋最终成交价为510万元，上诉人张某某、李某某的损失为20万元，该部分损失系因李某1不履行房屋买卖合同所致，该部分损失应当由被上诉人李某1承担。被上诉人李某1质证意见：上诉人当庭提交的这3组证据已经过了相应的举证期限。对于第一组证据的三性及证明目的均有异议，首先，该组证据是形成上诉人与案外人之间，真实性无法确认，其次，该份证据与本案的上诉人的上诉请求并无任何关联，也不属于本案的审理范围，而且该组证据也无法证明上诉人的证明目的，这一点被上诉人在答辩意见中也有过详细的论述；对于证据二的三性及证明目的均有异议，首先，上诉人并没有提供证据二相应的原件，而且涉及的都是案外人，其真实性被上诉人不予认可，而且该组证据也与本案上诉人提出的上诉请求并无任何关联，也跟本案的审理无关；对于证据三的三性及其证明目的均有异议，首先，上诉人没有提供相应的原件予以核对，所以被上诉人对该组证据的真实性是有异议的。其次，对于合法性、关联性而言，该组证据同样是与上诉人提出的上诉请求没有任何关联，与本案的审理也并无任何关系，而且该组证据也无法证明上诉人想要证明的待证目的。原审第三人某经纪公司质证意见：因上诉人提供的材料并非通过某经纪公司进行的居间服务，所以没有办法对证据的三性进行质证。本院认为，上诉人提交的三组证据均涉及其与案外人之间的法律关系，与本案争议焦点缺乏关联性，不予确认。被上诉人李某1、原审第三人某经纪公司均未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，各方对于签订《房屋买卖定金协议》均无异议，该协议系含有定金条款的预约合同。二审的争议焦点在于未能签订正式合同的原因即违约方的认定。上诉人主张，因李某1拒绝签署房屋买卖合同导致未能签约。被上诉人主张，因案涉房屋存在漏水渗水问题，且房屋进行了出租，上诉人存在违约行为，导致未能签订正式房屋买卖合同。原审第三人认为因案涉房屋存在漏水，导致未能签约。本院认为，双方合同中明确约定，甲方未将该房屋出租；甲方确认该房屋主体结构和公共区域不存在渗水、漏水现象，乙方已充分知晓该情况并自愿购买该房屋。在合同签订后，李某1发现房屋存在漏水，某经纪公司亦明确在看房时，案涉房屋内存在租客。基于上述问题，各方无法协商一致，亦未能签订正式买卖合同。原审法院考虑本案实际情况，认定各自都不构成违约，已平衡各方利益，并无不当。上诉人的相应主张缺乏依据，上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由张某某、李某某负担（张某某、 李某某向本院预交诉讼费2150元，张某某、李某某于本判决生效之日起七日内，向本院补交应负担的诉讼费2150元）。

本判决为终审判决。