律师观点分析

　　近日，由邢鹏律师代理的原告某商业管理公司（下称“出租方”）与被告某通讯公司（下称“承租方”）房屋租赁合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院作出一审判决，全面确认出租方解除合同行为有效，支持房屋占用费、滞纳金等核心诉求，为客户挽回经济损失近三十万元。

　　一、案情回溯：承租方欠租闭店，出租方依法解约

　　2021年9月，出租方与承租方签订《场地租赁合同》，约定承租方承租某商场一层商铺经营某美发品牌，月租金近六万元。承租方进场经营后屡次逾期付款，2022年7月双方签署补充协议，出租方给予租金减免扶持，承租方承诺按期支付后续租金。然而承租方于2022年8月自行闭店、停止营业，且未按补充协议约定支付2022年8月30日后的租金。出租方遂于2022年9月14日发送解除通知，并于同日在店铺门上张贴函件、上锁管理。承租方辩称其已于8月31日单方通知解约，疫情构成不可抗力，不应承担违约责任，且出租方上锁行为导致其无法搬离物品、无权主张占用费。

　　二、代理策略：紧扣合同文义，击破“不可抗力”抗辩

　　邢鹏律师全面梳理签约履约全过程，从租赁合同、补充协议、微信聊天记录、解约函、现场照片等证据入手，形成严密证据链，核心抗辩要点如下：

　　1.承租方单方解约不符合合同约定

　　合同明确约定：承租方有正当理由解约须提前90日书面通知且经出租方书面同意。承租方2022年8月31日微信发送解约函，既未提前90日，亦未经出租方同意，不发生解除效力。

　　2.出租方行使约定解除权依据充分

　　承租方逾期支付租金已超15日，补充协议约定的2022年8月30日至9月14日租金分文未付。出租方依约发送解除通知，合同于2022年9月15日通知送达之日解除，事实清晰、依据明确。

　　3.疫情不属于“不可抗力”免责事由

　　承租方长期欠租、自行闭店，系自身经营决策与违约行为所致，与疫情无直接因果关系。合同及补充协议均未将招商困难、客流下降等商业风险列为免责事由。

　　4.占用费应计至实际清空交还之日

　　承租方未按约定期限交还场地，直至2022年11月20日店内仍留存大量美发设备，从未履行交接手续。出租方上锁系行使合同赋予的清理权利，不妨碍占用费持续计算。

　　三、裁判结果：合同解除、占用费、滞纳金全获支持

　　海淀法院全面采纳邢鹏律师代理意见，认定：承租方逾期付款构成违约，出租方解除合同行为合法有效，合同于2022年9月15日解除；承租方应支付免租期租金、减免租金、欠付租金合计191625元（由租赁保证金抵扣），并支付2022年9月16日至11月20日房屋占用费138600元及逾期付款滞纳金2395.31元。承租方关于“已通知解约”“不可抗力”“上锁导致无法搬离”等抗辩意见均未获采信。

　　四、典型意义：商业地产租赁违约解除的法律边界

　　本案清晰界定了承租方单方“通知解约”与出租方依约“行使解除权”的效力边界，明确了疫情背景下“不可抗力”免责抗辩的严格适用标准。邢鹏律师通过精准锁定合同解除权行使条件与占用费起止时点，成功将客户从被动应对承租方闭店失联的困境中扭转局面，充分展现了在复杂商业租赁纠纷中运用合同文义与证据链条实现权利救济的专业能力。