律师观点分析

1、基本案情及判决结果

山东省威海经济技术开发区人民法院

民事判决书

(2023)鲁1092民初2350号

原告:XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住山东省乳山市。

委托诉讼代理人:高远，北京市京师(威海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:丛光艳，北京市京师(威海)律师事务所律师。

被告:威海XX置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区。

法定代表人:XXX，经理。

原告XX与被告威海XXX置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年9月1日立案后，依法适用简易(小额)程序公开开庭进行了审理。原告XX及委托诉讼代理人高远、丛光艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX向本院提出诉讼请求(变更后):1.被告退还原告已支付购房款XXX元;2.本案的诉讼费由被告承担。事实理由:原告于2020年9月7日认购了威海XXX珠海路XXX号楼XXXX室，签订了《威海XXX商品房认购书》并支付购房款47463 元，现被告要求与原告解除合同，但未及时退还原告已支付购房款。

被告威海XX置业有限公司未到庭，亦未答辩。

(中间部分省略)

本院认为，本案中，原、被告之间签订的《威海XXX商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。认购书约定了原告应当向被告支付的每笔房款时间及数额，原告向被告支付了 XXXX元后未按照合同约定支付剩余房款，被告据此向原告出具解除函，故原、被告之间签订的《威海XXXX认购书》已经解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况

和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，因此，在扣除定金 XXXX元后，原告要求被告返还其购房款 XXXX 元，符合合同约定及法律规定。综上所述，原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予

以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

被告威海XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告XX返还购房款 XXXXX元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取 XXX 元，由被告威海XX置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

2、律师点评：

本案存在多个法律问题，首先是同时约定了违约金和定金的情况下，出卖方行使合同解除权的法律后果问题，一般而言，同时约定了定金和违约金，行为人只能择一行使。其次，本案被告为守约方，守约方行使合同解除权过早，并不能简单的将违约金和定金加总，最终向原告主张不予退还全部购房款。

3、给出相应的建议或意见

作为原告，在被告解除合同之后，应积极主张退还部分房款，并不能简单认为违约金和定金可以同时适用。