包璐律师包璐律师
受人之托，忠人之事
上海的疫情攻坚战已经打快两个月了，受疫情防控措施的影响，各单位生产经营活动停缓、营业收入减少，但房屋租金的支付却未当然延缓，故而房屋租金成本成为了很多企业的经济负担。为稳定营商环境，以缓解小微企业和个体工商户的生存压力，上海市相关单位出台了一系列政策措施，最高院也颁布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》以促进涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件的妥善解决。
本篇根据法律规定及相关政策，针对疫情当下出租人和承租人之间的房屋租金问题进行了简单归纳和解答，希望对各位有所帮助，仅供参考。
左中括号 租金减免 左中括号 1、哪些企业可以享受上海房屋租金减免政策？
承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户可以享受上海租金减免政策。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。
具体范围：
（1）市级行政事业单位与承租方签订房屋租赁合同并正常履行，合同租赁期限涵盖2022年1月1日至12月31日中任一时段。
（2）市级行政事业单位房屋的承租方应为《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的小微企业和《个体工商户条例》（国务院令第666号）规定的个体工商户。
（3）疫情中高风险地区以国家卫生健康委、上海市卫生健康委、上海发布、上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会等官方渠道公布的信息为准。因落实防疫要求严重影响经营活动的情况，是指承租方按有关部门防疫要求，承租房屋被封控、停业、被临时征用等影响经营活动正常开展的情况。
2、承租国有房屋的小微企业和个体工商户能减免多少租金？
2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
3、不满足上述租金减免政策的承租人就无法减免或延迟支付房屋租金了吗？
虽不满足租金减免政策，但确因疫情防控影响生产经营收到重大减损或者房屋无法正常使用的租赁主体，首先根据双方签订的租赁合同，如果约定了不可抗力情况下租金的处理方式，应当依据合同约定处理；如果双方未就不可抗力的情形形成约定，承租人可以依据公平原则与出租人进行协商，适当减免租金、延长租期或延迟支付租金等，双方无法达成一致的，可以通过诉讼处理，法院将根据公平原则，结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等，综合考量下适当调减承租人的房屋租金。
4、出租人能否因承租人延迟支付租金而请求解除租赁合同？
首先还是根据双方在租赁合同中解除合同条款的约定来进行判断，如果没有约定不可抗力是解除租赁租赁合同的事由，则需要进一步判断继续履行是否影响合同目的的实现，如果继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。而司法实践中，“合同目的无法实现”的适用比较严苛，且疫情当下司法实践更偏向于维持合同的稳定性，所以，租赁合同双方在行使法定解除权时都需谨慎，建议咨询专业律师，如操作不当构成根本违约，得不偿失。
5、承租房屋为居住用房，承租人能否要求减免房屋租金？
前文的租金减免政策都是针对生产经营用房，居住用房不享有政府相关减免政策。对于租金的减免或延迟支付仍首先依据租赁合同内容，如无特别约定双方可以协商解决，协商不一致的，根据承租人因受疫情防控措施的影响程度以及房屋的实际居住情况，法院将依据公平原则进行处理。在出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋的情形下，法院一般会支持承租人减免租金的请求。当然，因疫情一直居住在该租赁房屋中，已经实际居住和使用租赁房屋，承租人便无从要求出租人减免房屋租金，所谓“疫情当前，房租减免是情分，不免是本分”。
总言之，受疫情防控措施的影响，房屋租赁合同双方就合同的履行会产生各种各样的矛盾，但是处理流程却可以归纳为以下三步：
1、判断承租人是否符合房屋租金减免政策要求，若承租人是承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，符合租金减免政策要求的，直接依据减免政策向出租方提交租金减免申请即可；
2、如若不符合租金减免政策要求，双方首先依据签订的租赁合同中关于不可抗力、违约责任、合同解除等条款的约定行使权利履行义务；
3、如果租赁合同对因疫情及防控措施减免租金并无特别约定，且双方协商调解不成的，可诉至法院，法院将结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，并按照公平原则进行处理。
相关法规及政策措施 1、《中华人民共和国民法典》 第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 3、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》 （七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。（责任单位：市国资委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市商务委、市经济信息化委） 4、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》 （一）实施主体 上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。 （二）适用房屋 实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。 （三）减免对象 最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。 5、《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》 问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？ 答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。