物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告重庆XX公司（以下简称“中交XX”）与被告罗XX物业服务合同纠纷一案，本院于2021年12月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年12月14日公开开庭进行了审理。原告中交XX的委托诉讼代理人刘X到庭参加诉讼。被告罗XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告中交XX向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告2019年2月1日至2021年8月31日期间的物业管理费7882.06元，违约金2364.62元，合计10246.68；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年6月1日原告与中XX公司签订了《“中交.锦湾”一期工程前期物业服务合同》，合同主要约定：1、重庆XX公司将负责中交.锦湾一期工程物业共有部分及设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生、秩序维护等；2、物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平米1.6元向原告缴纳；非住宅按期建筑面积每月每平米2.0元向原告交纳；3、物业管理服务费每月25日至月底前交纳下月应付物业管理服务费用。被告系上述物业×××号的业主，物业面积158.91平方米，按约定应当向原告缴纳从2019年2月1日至2021年8月31日期间的物业管理费7882.06元，违约金2364.62元，合计10246.68元，但被告一直拒交。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收，被告均以各种理由推诿。故为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院判如诉请。

被告罗XX未到庭亦未作答辩。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证及证明，证明原告的主体资格；2.被告身份证，证明被告的主体资格；3.前期物业服务合同，证明存在物业合同关系；4.律师函、催收照片4张、快递邮寄单，证明原告已催收；5.房产登记信息查询情况说明，证明房屋归被告所有，房屋面积为158.91平方米；6.交房流程确认书，证明房屋已交付；7.收费标准，证明原告是按照一级标准服务的。原告提交的上述证据客观真实，来源合法，证据之间能彼此印证，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。

结合当事人陈述，本院查明如下事实：

被告罗XX系资阳市雁江区城东新区锦湾大街二段8号中XX湾×××号房屋的业主，该房屋建筑面积约为158.91平方米。2017年6月1日，中XX公司（甲方）与中交XX签订《中交.锦湾一期工程前期物业服务合同》就中交锦湾的前期物业服务事宜进行约定，物业服务事项包括：物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护，公共区域的秩序维护，物业使用禁止性行为的监督、综合服务等。住宅按2.30元/月.平方米收取，物业服务费用（物业资金）按月交纳，业主应在每月25日至月底前缴纳下一个月的物业服务费用。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按日收取所欠费用的5‰作为滞纳金。合同自2017年7月1日起至2022年6月30日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

另查明，被告未交纳2019年2月1日至2021年8月31日期间的物业费，对该期间的物业费原告于2021年9月28日邮寄律师函进行书面催收，律师函中物业费的计算标准为1.6元/月.平方米。案涉小区的住宅物业费实际一致按照1.6元/月.平方米的标准收取。

本院认为，原告与案涉小区开发商所签订的《中交.锦湾一期工程前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效合同，对双方具有约束力。原告应按照合同约定向被告提供物业服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费用。现被告逾期未交纳物业服务费用，原告可以催告其在合理期限内支付。原告催收后向本院提诉讼已尽到催告义务，故对原告要求被告支付2019年2月1日至2021年8月31日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告应当支付的物业服务费为158.91㎡×1.6元/㎡·月×31月≈7881.94元，原告主张7882.06元，对超过的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，酌情认定从原告起诉之日即2021年12月6日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：

一、被告罗XX于本判决生效之日起十日内向原告重庆XX公司支付物业服务费7881.94元及违约金（以7881.94元为基数，自2021年12月6日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

二、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗XX负担（原告重庆XX公司已向本院缴纳，被告罗XX自本判决生效之日起十日内向原告重庆XX公司支付）。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。