商品房预售合同纠纷案

某某工程有限公司西南公司与中国某某保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案

最高人民法院

（2005）民一终字第85号

某某工程有限公司西南公司与中国某某保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】

根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。

最高人民法院

民事判决书

(2005)民一终字第85号

上诉人(原审被告)：某某工程有限公司西南公司

被上诉人(原审原告)：中国某某保险(集团)公司

上诉人某某工程有限公司西南公司与被上诉人中国某某保险(集团)公司[以下简称某某(集团)公司)商品房预售合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13号民事判决，某某公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2006年1月18日进行了开庭审理。某某公司的委托代理人王万吉、陈晓莺，某某(集团)公司的委托代理人陈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：某某(集团)公司原名为中保某某保险有限公司，1996年9月经批准设立了中保某某保险有限公司重庆市分公司(以下简称中保某某重庆分公司)。

1998年5月18日，某某公司与中保某某重庆分公司签订了《商品房预售(预购)合同》约定：某某公司将其开发建设的重庆市渝中区新华路筷子街某某大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区负一层车库600平方米，共计15000平方米以6624万元的价格预售给中保某某重庆分公司。

第一次缴付购房款在合同签字后付定金20万元；第二次在登记时付房款总额的20％(含定金)1325万元；第三次在工程进行到第九层时付总价的10％，共计662万元；第四次在工程每上升五层时付总价的10％，共计662万元。

某某公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给中保某某重庆分公司。该合同关于违约责任的约定为：合同签订后，双方均不得擅自变更或撤销，中保某某重庆分公司如违反约定的期限延迟缴付房款，应向某某公司缴纳违约金，违约金每日按房价的0．2‰累加计算；某某公司如违反约定的期限延迟交移房屋，应向中保某某重庆分公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．2‰累加计算。

合同签订后，某某公司和中保某某重庆分公司在重庆市房地产交易所办理了预售合同登记，登记号为(98)预售(购)第0953号。1998年7月6日至1999年1月11日，中保某某重庆分公司分八次向某某公司共计支付了5875万元的房款。

2003年2月12日，某某公司向中国某某保险公司重庆市分公司(以下简称中国某某重庆分公司)发出《商品房入住通知》称，现已按照中国某某重庆分公司的变更要求及施工图完全竣工，设备安装已全部就位，并已调试完毕。请中国某某重庆分公司即日起入住该楼，进一步完善精装修，尽快支付剩余房款，以便某某公司尽早为中国某某重庆分公司完善房屋产权证及国土使用证。但是，某某公司至今未向某某(集团)公司提交某某大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格可以入住的证据。

2003年10月28日，中国某某重庆分公司称以邮件挂号的方式，向某某公司送达了《关于催交我司购买的办公用房的公函》，但未向一审法院提交邮政送达的回执单据。

目前，讼争房屋已完成主体结构建设，尚未竣工验收，不具备交付使用条件。

1999年3月，中保某某保险有限公司更名为中国某某保险公司，同年4月，中保某某重庆分公司更名为中国某某重庆分公司。2003年6月，中国某某保险公司独家发起设立了中国某某保险股份有限公司，同年8月，中国某某保险公司又更名为中国某某保险(集团)公司。2003年9月18日，中国某某保险股份有限公司设立了中国某某保险股份有限公司重庆市分公司。2004年7月，某某(集团)公司发文同意注销中国某某重庆分公司及其所属分支机构营业执照，原中国某某重庆分公司及其直属机构的相关债权债务由某某(集团)公司承担。

2005年2月，某某(集团)公司在向一审法院提起诉讼的同时，申请对某某大厦的房屋予以诉讼保全。一审法院于2005年3月11日作出(2005)渝高法民初字第13号民事裁定书，查封了某某大厦价值6624万元的房产。

2005年2月23日，某某(集团)公司向一审法院提起诉讼称：1998年5月18日，该公司下属非法人营业组织--中保某某重庆分公司与某某公司协商签订了购买某某公司开发的重庆市渝中区民族路15号某某大厦部分房屋的《商品房预售(预购)合同》。

合同约定：中保某某重庆分公司向某某公司购买某某大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区600平方米车库，共计15000平方米。工程竣工交付时间为1999年8月31日。

中保某某重庆分公司应分数次向某某公司支付购房款6624万元。鉴于某某大厦三区共计29层，故竣工验收前中保某某重庆分公司支付房款为总房款的70％，计4636．80万元。合同签订后，双方办理了预售合同登记，中保某某重庆分公司超额支付购房款共计5875万元。但至今为止，某某公司仍未交付竣工验收合格的房屋，构成违约。购房合同签订后，中保某某保险有限公司经批准变更为中国某某保险公司，2003年6月中国某某保险公司又更名为某某(集团)公司，现某某(集团)公司享有1998年5月18日购房合同的全部权利。

为此请求判令：

1．某某公司立即履行交房义务；

2．某某公司从逾期之日起至交房之日止向某某(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为2543．62万元)；

3．由某某公司承担诉讼费用。

某某公司答辩称：

一、某某(集团)公司主体不适格。从某某(集团)公司提交的现有证据来看，无法证明中国某某重庆分公司已更名为某某(集团)公司，某某(集团)公司不是购房合同的相对方，不享有购房合同的权利。

二、即使某某(集团)公司主体适格，某某公司申请中止案件审理的要求合理合法，本案应中止审理。

三、关于实体问题，对于交房某某公司无异议，但对于违约金，某某(集团)公司的请求已超过诉讼时效，某某公司不予认可。

一审法院经审理认为，关于某某(集团)公司是否属于适格原告问题。1998年5月18日，与某某公司签订《商品房预售(预购)合同》的中保某某重庆分公司，系由原中保某某保险有限公司设立，原中保某某保险有限公司变更名称为中国某某保险公司后，原中保某某重庆分公司也变更名称为中国某某重庆分公司，其隶属关系没有变化。

《中华人民共和国公司法》第十三条规定，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。目前，中国某某保险公司又更名为某某(集团)公司，且已下文注销中国某某重庆分公司，其相关债权债务由某某(集团)公司承担。因此，某某(集团)公司以原告身份向某某公司主张权利是正当的。

关于某某(集团)公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于某某公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，某某公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向某某(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，某某公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。

综上，某某(集团)公司与某某公司签订的《商品房预售(预购)合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受到法律保护。某某公司应当按照合同忠实履行义务，避免因违约造成其损失的扩大。某某(集团)公司的诉讼请求及其理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：(一)某某公司在判决生效后三十日内按双方签订的《重庆市商品房预售(预购)合同》将验收合格的某某大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区600平方米车库交付某某(集团)公司，并办理有关产权过户手续。(二)某某公司在判决生效后立即向某某(集团)公司支付截止2005年1月31日的逾期交房违约金2543．62万元，并按每日6624万元的0．2‰向某某(集团)公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。案件受理费430960元、保全费331720元，共计762680元，由某某公司负担。

某某公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回某某(集团)公司的诉讼请求并由某某(集团)公司承担本案诉讼费用。

主要理由是：

1．一审判决关于某某(集团)公司享有本案诉讼主体资格的认定错误，某某(集团)公司提供的证据不足以证明其享有《商品房预售(预购)合同》的权利，其无权提起本案的诉讼。据2005年5月18日，重庆市工商行政管理局出具的工商查询记录表明，截至该日，中国某某重庆分公司仍为合法存续的经过工商登记的法人分支机构，并未办理注销、撤销及主体资格变更等手续。某某(集团)公司提供的证据，不能表明某某(集团)公司合法承继了中保某某重庆分公司的债权债务，及某某(集团)公司合法享有中保某某重庆分公司在《商品房预售(预购)合同》中的权利。某某(集团)公司提供的证据自相矛盾，无法体现中保某某重庆分公司的债权债务究竟由谁承担。

2．一审判决认定某某公司违约并判今某某公司承担违约责任错误。其一，根据某某(集团)公司提供的某某公司及中国某某重庆分公司的往来函件，双方已对交房时间达成了新的约定，某某公司并不存在违约行为。

本案讼争房屋于1998年年底已主体封顶，1999年8月竣工并经结构验收合格，某某公司已经具备依约交付房屋的条件，但因某某公司前任法定代表人被撤销职务后，拒不交出全部工程资料，故某某公司无法调取相应的证据。

某某公司在一审期间已向法院提出《调查取证申请书》，但一审法院未予理睬。某某(集团)公司提出变更设计的要求是导致某某公司未能按照《重庆市商品房预售(预购)合同》约定时间交付房屋的根本原因。中国某某重庆分公司出具的《关于催交我司购买的办公用房的公函》表明，双方已就房屋交付的时间形成了新的合意，某某(集团)公司不能再按照《商品房预售(预购)合同》的约定主张某某公司违约。

其二，假设某某公司违约，某某(集团)公司主张的违约金也已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。《商品房预售(预购)合同》约定厂明确的履行期限，即1999年9月1日起某某公司应当给付违约金，本案违约金是有给付期限的。自约定交付房屋之日起至今近六年时间，某某(集团)公司从未催促某某公司交付房屋，更未主张过违约金，故某某(集团)公司主张的违约金已经超过诉讼时效，法律不应保护。

某某(集团)公司当庭答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1．某某(集团)公司主体适格。2．《商品房预售(预购)合同》约定某某公司于1999年8月31日交付的房屋应为竣工验收合格的房屋，而不是主体封顶即可。某某(集团)公司所发的两份函件本意为催交房屋，与变更交房时间非同一概念，双方从未就交房条件进行过变更。3．《商品房预售(预购)合同》未约定违约金的支付时间，故应从发生争议之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，某某(集团)公司分别发函至某某公司催收房屋遭到拒绝之日开始起算诉讼时效。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案双方当事人争议焦点有二：其一、某某(集团)公司的诉讼主体资格问题；其二、违约责任的认定及某某(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。

(一)某某(集团)公司的诉讼主体资格问题。

经审查，本案所涉《商品房预售(预购)合同》的一方签约主体为中保某某重庆分公司。该公司系属中保某某保险有限公司设立的分公司。1999年3月22日，经中国保险监督管理委员会批准，中保某某保险有限公司更名为中国某某保险公司，随之，作为中保某某保险有限公司分公司的中保某某重庆分公司亦于同年4月20日变更公司名称为中国某某重庆分公司。2003年7月8日，中国某某保险公司再次更名为某某(集团)公司。上述事实表明，某某(集团)公司与本案签约主体中保某某重庆分公司的总公司中保某某保险有限公司仅为变更前后公司名称的差异，实系同一法人。某某(集团)公司变更设立后，中国某某重庆分公司虽未因之变更相应名称，但2004年7月14日，某某(集团)公司向重庆市工商行政管理局出具《关于注销原中国某某重庆市分公司及其所属分支机构的函》，申请注销中国某某重庆分公司，同时表明原中国某某重庆分公司及所属分支机构的相关债权债务由该公司承担。某某(集团)公司申请注销中国某某重庆分公司的行为，属公司基于经营发展需要对其分支机构的变更调整。根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕，不影响公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。某某(集团)公司于本案中以原告身份向某某公司主张《商品房预售(预购)合同》项下的合同权利符合法律规定。某某公司上诉提出的截至2005年5月18日，中国某某重庆分公司未办理注销手续，仍为合法存续的法人分支机构，某某(集团)公司不具备合法诉讼主体资格，无权提起本案诉讼的主张，与事实不符，亦无法律根据。一审判决认为某某(集团)公司属于本案适格原告，认定事实及适用法律正确，予以维持。

(二)违约责任的认定及某某(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。

本案双方当事人签订的《商品房预售(预购)合同》约定，某某公司应在1999年8月31日将竣工并验收合格的房屋移交给中保某某重庆分公司。某某公司上诉提出，根据某某公司与中国某某重庆分公司的往来函件，双方已对交房时间达成了新的约定，某某公司不存在违约行为。经审查，中国某某重庆分公司分别于2003年10月28日及2004年4月13日，向某某公司发出两份函件，名称为《关于催交我司购买的办公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的邮政送达回执单据上载明某某公司拒收。该函件内容为中国某某重庆分公司基于函发之日，某某公司仍未完成工程竣工验收、消防验收和环境配套设施的整治工作的现状，为避免损失继续扩大而要求某某公司尽快依约交付竣工验收合格房屋的催告。未见双方于此函件中对房屋交付期限存有明确具体的合意变更，且于此之外某某公司亦没有再提供其他形式的证据证明其主张的本案双方当事人就讼争房屋交付时间存在协商一致的变更，因此，某某公司的上述主张与事实不符，不予支持。某某公司上诉亦提出，本案讼争房屋于1999年8月竣工并经结构验收合格，已具备依约交付的条件及某某(集团)公司提出变更设计的要求是导致某某公司未能按照约定时间交付房屋的根本原因两项主张，作为其不应承担违约责任的抗辩理由。经查，自本案诉讼伊始，某某公司一直未能就讼争房屋已通过竣工验收合格及某某(集团)公司于合同履行过程中存在不符合合同约定的设计变更提供有效证据。对此，某某公司主张系由其前任法定代表人隐匿工程资料导致其举证不能所致。某某公司法定代表人的变更属于其公司内部人员的调整变化，在公司依法存续期间，法定代表人的更迭不构成影响公司民事责任承担的法定抗辩理由，故某某公司该项上诉主张亦不能成立。

按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，某某公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向某某(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．2‰累加计算。某某公司上诉提出某某(集团)公司从未催促某某公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。结合本案查明事实分析，某某(集团)公司购买某某大厦的目的系为解决办公用房之需，因某某公司一直未能交付讼争房屋，某某(集团)公司至今仍于他处租赁房屋办公。于此情形下，依某某公司的上诉主张某某(集团)公司于房屋交付期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房预售(预购)合同》的订立目的，亦有违常理。且某某公司于上诉请求中一方面主张，根据相互往来函件，双方已对交房期限达成了新的变更，另一方面又认为双方对交房事宜从来没有协商过，某某(集团)公司从未催促过某某公司交付房屋。该两项上诉主张，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中国某某重庆分公司向某某公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求某某公司于2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋，对此某某公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故某某公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。某某公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费430960元，由某某工程有限公司西南公司负担。

本判决为终审判决。

审判长冯小光

代理审判员关丽

代理审判员张颖新

二00七年五月十四日

书记员虞文君