金融借款合同纠纷一案

律师观点分析

【案情简述】

一审法院认定的事实：2018年5月21日，Z公司与C商银行签订《流动资金借款合同》一份，合同编号为营业部2018年91号。合同约定Z公司向C商银行借款本金220万元用于借新还旧，用于归还《流动资金借款合同》，借款期限为12个月，自实际放款日计算。实际放款日以借据记载为准。借款首次执行年利率为18%，如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率，借款利率按照本合同借款期限内的利率保持不变。借款人未按约定的期限归还借款的，在上述约定的利率基础上加收30%罚息，借款人未按本合同约定用途使用借款或挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收50%罚息。还款方式采取按月结息，到期还本，结息日为每月的21日，借款人未按约定的金额、时间支付合同项下借款本金、利息或其他任何应付款项，构成借款违约。借款人违约，贷款人可要求借款人限期纠正违约行为，贷款人有权宣布本合同贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，合同还对其他事项作了约定。C商银行、Z公司、胡某均在合同尾部签字捺印。同日，胡某与C商银行签订《保证合同》，由胡某为合同编号为营业部2018年91号的《流动资金借款合同》借款提供连带责任保证，保证范围为：主债权、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费）。保证期间为：自主合同项下的借款期限届满次日起两年；C商银行根据主合同约定宣布借款提前到期的，则保证期间为C商银行向借款人通知的还款之次日起两年。C商银行与胡某均在该合同尾部签字捺印。

2018年5月21日，Z公司与C商银行签订《抵押合同》，抵押担保的范围包括：主债权、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、保管担保财产的费用，实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等）。抵押物为Z公司位于××镇××社区××小区（购物公园）一层门面4-104、4-105、4-106、4-107、4-108建筑面积分别为59.2㎡、26.99㎡、20.63㎡、27.38㎡、10.67㎡，房屋所有权号：T县房权证T县县字第0×**号，共为144.78㎡，总建筑面积为7558.75㎡；土地使用权证号为：通国用（2015）第0××4号，使用权面积为4363.49㎡。如有合同约定的情形，C商银行有权实现抵押权。C商银行实现抵押权时，可通过与Z公司协商，将抵押物拍卖、变卖以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿主债务人所欠债务，双方就抵押权实现方式未达成一致的，C商银行可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。另双方就违约责任、合同的生效、变更、解除、争议的解决等其他权利义务也做了相应约定。C商银行与Z公司、胡某均在抵押合同尾部签字捺印。

另查明，2013年4月15日，Z公司与第三人吴某签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人吴某将其享有的位于T县县电影公司四号楼侧面第四个门档产权证面积为12.77平方米交给Z公司拆迁开发，还建给第三人吴某的门店为J城项目4-108号。

2013年5月11日，Z公司与第三人方某签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人方某将其享有的位于县电影公司四号楼侧面第三个门档产权证面积为21.69平方米（房屋所有权权属证书编号为S002404、土地使用权证书编号为208449）交给Z公司拆迁开发。还建给第三人方某的门店为J城项目4-107号。

2013年7月1日，Z公司与第三人朱某、杨某、陈某双方签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》二份，第三人朱某、杨某、陈某将属于自己所有的原位于县电影公司综合楼一楼的二个门档（一个门档产权证面积为47.52平方米，房屋所有权权属证书编号为S03341号，土地使用权证书编号为206346；另一个门档产权证面积为23.33平方米，房屋所有权权属证书编号为S02389号、土地使用权证书编号为206346）交给Z公司拆迁开发，2014年11月，由Z公司进行整体开发的J城建筑项目已经完成，还建给第三人朱某、杨某、陈某的门店为J城项目4-104、4-105号门档。

2013年7月9日，Z公司与第三人汤某签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人汤某将其享有的位于县电影公司四号楼侧面第二个门档产权证面积为16.32平方米（房屋所有权权属证书编号为S002543、土地使用权证书编号为208401）交给Z公司拆迁开发。还建给第三人汤某的门店为J城项目4-106号。

同时查明，Z公司将还建给第三人汤某、方某、吴某、杨某、朱某、陈某的案涉4-104、4-105、4-106、4-107、4-108门档用于向C商银行抵押贷款，贷款合同编号为营业部2018年91号。

二审经审理查明，Z公司开发的J城项目建筑竣工后，Z公司与S餐饮（武汉）有限公司于2014年5月27日签订租赁合同，将包括案涉商铺在内的商铺出租给S餐饮（武汉）有限公司经营餐饮，期限从2014年7月17日至2029年7月16日。Z公司与原审第三人于2014年11月10日分别签订了《委托经营管理协议》，原审第三人将还建的商铺委托Z公司出租，由Z公司从2014年11月10日起每年向原审第三人支付租金。因为Z公司未能协助原审第三人办理案涉商铺的产权登记手续及拖欠租金，原审第三人多次向T县县住房和城乡建设局信访，该局向T县县信访局的回复函记载：由于J城项目的土地出让金Z公司未缴纳到位以及Z公司缺乏按约定由Z公司承担的办证费用，导致拆迁还建业主的要求未能解决，经政府协商，正逐步解决。2019年4月，部分原审第三人向一审法院起诉Z公司，要求确认《城市房屋拆迁补偿安置协议书》有效，并责令Z公司按约定协助答辩人办理房产证和土地证，案件最终以调解结案，但是Z公司未履行调解协议，至今未能协助六答辩人办理案涉商铺的产权证。2016年2月1日，Z公司隐瞒案涉商铺还建给六答辩人的事实，将案涉商铺登记抵押给C商银行，当时J城的房屋整体登记在Z公司名下，C商银行2016年2月1日办理的房他证T县县字第0208**房屋他项权利人证书中备注了C商银行对案涉商铺享有抵押权。

一审认定的其他事实，二审继续予以确认。

上诉人T县C商村镇银行股份有限公司不服湖北省T县县人民法院（202x）鄂1xx4民初1xx8号民事判决，向本院提起上诉。

【上诉请求】
1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判上诉人作为抵押权人，对Z公司位于T县县××镇××社区××小区××层××室××商铺拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；
2.改判该抵押物自抵押之日起所产生的租金收益都用于归还C商银行的贷款本息，不得由被上诉人领取。
3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。

【法院观点】

本院认为，1.关于C商银行与Z公司签订的抵押合同的效力及C商银行对登记抵押的案涉商铺是否享有抵押权问题。Z公司与C商银行签订的借款合同及抵押合同均是双方当事人的真实意思表示，案涉商铺属于可以用于抵押的不动产，因为当时案涉商铺并未分别办理单独的房产证，J城项目的所有房屋整体登记在Z公司名下，C商银行在签订借款合同及抵押合同之前查询了抵押财产无其他权利人的预告登记，尽到了合理谨慎的审查义务，且在房产管理部门办理了抵押登记，取得了抵押财产的他项权利证书，不存在过错。故C商银行与Z公司签订的借款合同及抵押合同应当认定有效。C商银行基于借款抵押合同对案涉商铺享有抵押权，其借款债权优先于Z公司的一般债权。

2.关于原审第三人对案涉商铺的权利认定问题。原审第三人在一审诉讼过程中，主动申请作为第三人参与诉讼，其诉讼地位相当于享有独立请求权的第三人，独立主张其对于案涉商铺的拆迁补偿安置权，虽然一审诉讼中原审第三人没有明确提出独立的诉讼请求，但其参与诉讼的目的就是主张其是案涉商铺的拆迁还建业主，案涉商铺所有权应当归其享有，C商银行对案涉商铺的抵押权不得对抗其对案涉商铺的拆迁补偿安置权。为此，原审第三人分别提供了J城项目开发之前其在J城建设土地上享有不动产商铺的产权，因为开发J城项目，其原有商铺被拆除，在当地政府的协调下，Z公司分别与原审第三人签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，将案涉商铺还建给六位原审第三人，故六位原审第三人对案涉商铺享有拆迁补偿安置权，根据相关法律及司法解释的规定，被拆迁人的拆迁补偿安置权应当得到优先保护。

3.C商银行的借款抵押权与原审第三人的拆迁补偿安置权均受法律特殊保护，优先于普通权利人。当以上两种权利在同一不动产上发生冲突时，谁应当优先得到保护，这是本案争议的主要焦点问题。结合相关法律、司法解释以及法理分析，被拆迁人根据拆迁补偿安置协议享有的拆迁补偿安置权应当优先于银行的借款抵押权，具体理由如下：其一，关于法律适用问题。本案冲突的两种权利发生时，《中华人民共和国民法典》尚未施行，应当适用当时有效的法律及司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”其二，当同一物权上的多个权利人享有的权利发生冲突时，以上法律及司法解释的规定已经为各权利人排列了顺序。即建筑物的抵押权不得对抗该建筑物施工人的工程价款优先受偿权，而该建筑物施工人的工程价款优先受偿权又不能对抗购买该房屋的消费者的物权期待权，而购买房屋的消费者的物权期待权不能对抗拆迁人与被拆迁人约定按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议中约定的拆迁补偿安置权。在以上权利发生冲突时，被拆迁人的拆迁补偿安置权应排在第一位，应最先得到保护。购房消费者的物权期待权排第二位，建筑物施工人的工程价款优先受偿权排第三位，抵押权排第四位，普通债权排第五位。其三，从以上权利发生的先后顺序上，最先出现的是被拆迁人的拆迁还建补偿安置权。如果没有被拆迁人的房屋土地被征收征用，后面的权利都不可能发生，故被拆迁人的拆迁还建补偿安置权是其他优先权的前提和基础，应当优先得到保护。其四，从权利的价值位阶分析，被拆迁人的房屋、土地被征用后，失去的是最根本、最基础的居住权和×××，而C商银行的抵押权是一种经营行为，不会因为本案的权利冲突导致其无法生存。其五、从权利的性质分析，被拆迁人的拆迁还建安置权属于物上请求权，而C商银行的抵押权是债权的担保。当两种权利发生冲突时，前者的效力优先于后者。综上，原审第三人汤某、杨某、方某、吴某、朱某、陈某的拆迁补偿安置权应优先于C商银行的借款抵押权。抵押权和拆迁补偿安置权都是基于实体法而享有的权利，原审第三人参加诉讼的目的就是要求法院确认其享有的拆迁补偿安置权优先于C商银行的抵押权。故法院在诉讼阶段对于上述两种优先权的顺位作出认定并无不当。

4.基于以上分析，C商银行对案涉商铺的抵押权不能对抗原审第三人汤某、杨某、方某、吴某、朱某、陈某对案涉商铺的拆迁补偿安置权。故C商银行主张对案涉商铺进行拍卖、变卖并对拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求受到原审第三人的拆迁补偿安置权的阻碍而不能实现。

综上，C商银行上诉要求确认其对案涉商铺享有抵押权的请求成立，但其抵押权不能对抗原审第三人的拆迁补偿安置权。故C商银行主张对案涉商铺进行拍卖、变卖并对拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求不能得到支持。

【判决结果】

一、维持湖北省T县县人民法院（202x）鄂1xx4民初1xx8号民事判决第一、二项；

二、撤销湖北省T县县人民法院（202x）鄂1xx4民初1xx8号民事判决第三项；

三、T县C商村镇银行股份有限公司对于T县Z文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺享有抵押权。

四、汤某、杨某、方某、吴某、朱某、陈某对于T县Z文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺享有拆迁补偿安置权。

五、汤某、杨某、方某、吴某、朱某、陈某对于T县Z文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺××村镇银行股份有限公司的抵押权。

一审案件受理费仍按一审判决执行。二审案件受理费31513元，由T县C商村镇银行股份有限公司负担。

本判决为终审判决。