法律分析：对于这个问题，我们要先看商品房预售许可证与商品房预售合同的关系。我国法律、法规对商品房预售实行严格的行政许可制度。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由此可见，相关法律法规和司法解释均将商品房预售许可证作为商品房预售的强制性条件之一。

尽管从理论上讲，商品房买卖认购书是一个独立于商品房预售合同的书面协议，其目的是约束购房者和开发商的谈判行为，也是购房者和开发商为将来签订商品房买卖合同所作的承诺，而不是正式的商品房预售行为。但在实务中，因为商品房买卖认购书中通常包括定金支付、房屋地址、名称、面积、交房时间、付款方式等内容,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，其通常会被认定为商品房预售合同。因此，在未取得商品房预售许可证明的情况下签订的商品房买卖认购书通常也会被认定为无效。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。