【问题】

购房人购买商品房的同时，作为抵押人与银行签订了抵押合同，并办理了预抵押登记，当购房人拒不还贷时，银行能否主张拍卖房屋，并优先受偿？

【裁判观点】

预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，预抵押登记权利人对抵押房屋不享有抵押权，也不享有优先受偿权。

【基本案情】

原告：甲银行

被告一：丁某

被告二：乙房地产公司

2013年4月1日，二被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），其中约定：丁某向甲银行借款200万元，用于购买乙公司商品房，该笔贷款按月还贷，若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。该笔贷款以丁某所购商品房提供预抵押担保，乙公司为该笔贷款提供阶段性连带保证担保。

2013年5月22日，丁某将上述房产在房地产产权监理处办理了房屋抵押预登记。上述合同签订后，甲银行依照合同的约定于2013年4月1日向被告丁某办理了200万元的贷款。截至2017年3月21日，被告丁某拖欠原告本金745286.68元，本息共计753523.52元。原告催要，被告未付，双方争议成讼。原告请求：1、确认个人借款/担保合同项下贷款提前到期；2、判令二被告向原告提前偿清合同项下贷款本金745286.68元及至全部清偿之日应计未付利息；3、判令被告二承担连带清偿责任；4、确认原告押物权合法有效，对被告一、被告二的担保物享有抵押优先受偿权，判令拍卖、变卖被告抵押财产，依法优先用以清偿原告以上全部债权。

【法院裁判】

原、被告订立的合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。在原告按照借款合同的约定履行了发放借款义务的情况下，被告丁某作为债务人未按合同约定履行还款义务，应属违约。依照合同的约定，被告违约后，原告有权宣布借款提前到期并收回借款，故原告请求借款到期，被告丁某偿还上述借款本息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告乙公司为该笔借款提供连带责任保证，依照合同的约定，需承担阶段性连带保证责任，在抵押物办理完毕他项权证之后，连带保证责任免除。而本案抵押房屋未办理他项权证，故乙公司仍应承担上述债务的连带保证责任。

被告丁某办理的是商品房抵押权预登记，预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，在被告丁某未取得房屋所有权证并完成物权抵押登记的情况下，原告对抵押房屋不享有抵押权，故不产生优先受偿权。因此，原告要求行使诉争房屋抵押权的诉讼请求本院不予支持。

【相关法律】

一、《合同法》

第一百九十六条【定义】借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

第二百零七条 【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 

二、《担保法》

第十八条 【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 被26202篇案例引用

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

第二十一条 【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。