连云港人！买二手房打死都要知道这些！不然很可能“房财两空”！

楼市君连云港楼市报道

很多的刚需购房者朋友，好区域的新房价格太高，交了钱还要等个好两年，于是他们的目光转向了二手房市场。

楼市君觉得，对于刚需人群来说二手房也是个不错的选择，可是买二手房需要注意些什么呢？楼市君就在这里给大家讲解一下大家经常问到的问题~

卖家的房子正在还贷款，我该怎么买他的房子呢？

如果你所购买的房子正在还房贷，那么接下来有两种途径可以购买：

1.卖家提前还清贷款：卖家将剩余贷款全部还清，才可以再将房子卖给你。还有需要提醒的是，不可在协商的情况下将首付款打给卖方让他还清剩余贷款，你将承受全部风险，如果他卷款携逃，你也只能有苦说不出。

2.转按揭：房东将他欠银行的贷款转移到你的头上，然后由你继续还款，双方直接向银行申请转按揭业务，银行根据双方的实际情况来调整还款金额、还款期限等。

如果卖家做生意，最近生意亏了，怕他用这所房子抵押怎么办？

1.和房东约定一个时间，让房东带上房产证、身份证去房管局的柜台核实该套房是否有抵押。

2.在该房房产证的附记里查看，如果框线内出现“有抵押”就说明该房源就是有抵押性质。如果没有“有抵押”字样就表示在套房子没有抵押性质。

除这两种情况外，还有一种需要注意的就是，这套房子正在办理抵押手续，恰巧你这时候去核实就看不见“有抵押”字样。所以在买卖合同中需要明确双方的条件，如果存在抵押性质房东将负法律责任的约束。

想知道二手房的交易流程

1、自己看二手房

2、找卖家谈价格

3、签购房合同

4、向卖家付定金

5、银行审批

6、打首付款（向房管局做资金监管）

7、过户

8、银行放贷

9、卖家交房

10、尾款交付

首付三成买房，为什么实际交的钱比三成多呢？

首付三成买二手房，为什么实际首付的钱要比三成多？

举个例子：同样是100万的房子，新房首付三成就是30万，为什么二手房首付三成要比30万还多？

关键在于二手房的买卖会有专门的评估公司来评估价格。

这里有一个公式：净首付=二手房总价-税费-中介费-贷款总额。

卖家的房子卖100万，评估公司评价房子一般都会比卖家低，100万的房子评估公司大概会评出90万的价值。

那么你贷款三成的首付价格：90万*30%=27万

贷款总额为评估价值减去首付价格：90-27=63万

加上卖家和评估公司的价格差10万，你的净首付就是：27+10=37万

一般情况的中介费按照房屋总价一二%收取，加上税费，你的实际买房需要准备的钱在40多万。

所以如果要贷款买二手房，你的首付款一定要计算准确，和新房的贷款有差异。

二手房过户后多久可以拿到房产证呢？

一般二手房在过完户之后，房管局会给你一个取件单，上面有具体的领取二手房房产证的时间，有的地方是7到10个工作日，最长的也不过15个工作日，有的是一站式服务当天过户当天就可以拿到了。

下来的新证是双证合一的，也就是所有权证和土地证都在一个证上。领产权证一定要房主自己领的，如果没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代领。

过户需要什么手续呢？

1.卖方需要有自己的身份证户口本，如果已经结婚还需要提供结婚证，另外还需要检查卖方是否有房产证和土地证，这是一处房产最基本的要求，如果没有，说明该房产有很大问题。

2.房屋买卖合同很重要，需要仔细查阅相关规定。

3.如果卖家已经结婚，买卖过程需要双方全程参与，而且必须要夫妻双方亲自到当地房屋产权登记部门签字才可以。

4.买方也需要准备好自己的手续，身份证户口簿等，然后亲自到当地房屋产权登记部门签字，这个过程才算完整。

另外！来自楼市君的提醒

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的，所以买房之前要仔细检查是否存在违建。

注意你所要购买的房源是不是正在出租，我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

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